Immobilien: Vorsteueraufteilung nach Fläche oder Miete?

Wenn eine Immobilie zum Teil steuerpflichtig als auch steuerfrei vermietet ist, können die gezahlten Vorsteuern auch nur verhältnismäßig vom Finanzamt erstattet werden. Fraglich ist, wie dieses Verhältnis aussieht. Hierzu aktuell der europäische Gerichtshof!

Zum Hintergrund

Im Umsatzsteuergesetz hat der deutsche Gesetzgeber festgelegt, dass eine Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der steuerfreien zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen nur durchgeführt werden darf, wenn kein anderer Aufteilungsmaßstab möglich ist.

Bei Immobilien ist jedoch grundsätzlich ein anderer Aufteilungsmaßstab möglich: Hier kann eine Aufteilung grundsätzlich nach den umsatzsteuerfreien und umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen vorgenommen werden.

Fiskus nimmt günstigste Methode

Da bei Immobilien grundsätzlich immer die Flächenmethode zur Anwendung kommen kann, hat der Gesetzgeber faktisch die Methode nach dem Umsatzverhältnis ausgeschlossen. Dabei resultiert das für den Fiskus günstigste Ergebnis.

Dies deshalb, weil die Geschäftsmieten regelmäßig einen höheren Quadratmeterpreis erzielen als umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung. Da dementsprechend die gesetzliche Regelung zu einem schlechteren Aufteilungsmaßstab für den Vermieter führt, muss der Staat weniger Vorsteuern erstatten und hat sofort unter dem Strich mehr im Steuersack.

Gesetzliche Regelung fraglich

Insgesamt ist jedoch schon lange fraglich, ob der faktische Ausschluss des Umsatzverfahrens bei gemischt genutzten Immobilien rechtens sein kann. Insoweit hatte der Bundesfinanzhof bereits unter dem Aktenzeichen V R 19/09 den Europäischen Gerichtshof angerufen, um zu klären ob diese gesetzliche Regelung im deutschen Umsatzsteuerrecht mit europarechtlichen Richtlinien vereinbar ist.

Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs

Unter dem Aktenzeichen C-511/10; BLC Baumarkt hat der EuGH mittlerweile eine Entscheidung getroffen.

Darin legt er fest, dass Deutschland im deutschen Umsatzsteuerrecht zwar grundsätzlich für gemischt genutzte Immobilien die Vorsteueraufteilung nach dem Flächenverhältnis vorschreiben kann. Soweit aber nur der Grundsatz.

Damit dieser Grundsatz auch tatsächlich angewendet werden darf, muss allerdings die Voraussetzung erfüllt sein, dass das Flächenverhältnis eine präzisere Bestimmung gewährleistet als die Umsatzmethoden.

Welche ist die präzisere Methode?

In der Praxis muss also geklärt werden, welcher Aufteilungsmaßstab für die Vorsteuer präziser ist. Rein faktisch kann das Ergebnis hier nur die Umsatzmethode lauten.

Zum einen macht es wesentlich mehr Sinn und ist logischer, dass der Vorsteueraufteilungsmaßstab entsprechend des Verhältnisses der steuerfreien zu den steuerpflichtigen Mieten angesetzt wird. Zudem würde eine Aufteilung nach dem Flächenverhältnis ein verzerrtes Ergebnis herbeiführen.

Tatsächlich wird es in der Praxis so sein, dass gewerbliche Vermietungen nicht nur höhere Mieten erzielen, sondern auch mehr Investitionsbedarf erfordern. Dementsprechend wäre es ungerecht, wenn bei gleichem Vermietungsflächen die Vorsteuer hälftig aufgeteilt werden würde, wenn die Gewerbevermietung höhere Kosten beanspruchen.

Was bedeutet das für Sie?

Aktuell ist noch nicht klar, wie die Finanzverwaltung mit diesem Urteil umgehen wird. Betroffenen ist jedoch zu empfehlen, mit der hier vorgegebenen Begründung auf das Umsatzverhältnis zu pochen und so die größtmögliche Vorsteuererstattung zu bekommen.