IFRIC 15 – Agreements for the Construction of Real Estate – veröffentlicht

Durch IFRIC 15 wird die Bilanzierung von solchen Immobilienverkäufen reguliert, bei denen der Vertragsabschluss mit dem Erwerber bereits vor Beendigung der Bauarbeiten erfolgt. Die Interpretation stellt klar, unter welchen Bedingungen IAS 11 oder IAS 18 als relevanter Standard zugrunde zu legen ist.

Das International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) hat am 03.07.2008 IFRIC 15 „Agreements for the Construction of Real Estate” und IFRIC 16 „Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation” veröffentlicht.

Regulierung bestimmter Immobilienverkäufe durch IFRIC 15
Durch IFRIC 15 wird die Bilanzierungspraxis hinsichtlich der Erfassung von Erträgen aus dem Verkauf von Immobilien-Einheiten (Wohnungen oder einzelnen Häusern) seitens der Baugesellschaft vereinheitlicht.

Kernfrage von IFRIC 15 ist, ob die die Immobilien errichtende Gesellschaft fertige Wohnungen oder Häuser verkauft oder ob sie Dienstleistungen erbringt (Erstellungsdienstleistungen der Baugesellschaft im Auftrag des Erwerbers). Während Erträge aus dem Verkauf von Gütern i. d. R. bei Lieferung erfasst werden, sind die Erträge aus der Erbringung von Dienstleistungen nach dem Grad der Fertigstellung während des Baufortschritts zu erfassen.

Anwendung von IAS 11 oder IAS 18?
IFRIC 15 stellt Leitlinien zur Verfügung, nach denen bestimmt werden kann, ob eine Vereinbarung über die Errichtung von Immobilien in den Anwendungsbereich von IAS 11 (Fertigungsaufträge) oder in den von IAS 18 (Erträge) fällt.

Hierzu stellt IFRIC 15 folgende Grundregeln auf:

  • IFRIC 15 stellt klar, dass eine Vereinbarung über die Errichtung von Immobilien nur unter bestimmten Voraussetzungen ein in den Anwendungsbereich von IAS 11 fallender Fertigungsauftrag darstellt. Dies ist lediglich dann der Fall, wenn der Erwerber der Immobilie in der Lage ist, die strukturellen Hauptelemente des Bauplans festzulegen, bevor die Errichtung beginnt oder diese während der Errichtung bestimmen kann.
  • Hat der Erwerber der Immobilie diese Möglichkeit, ist zwingend IAS 11 anzuwenden.
  • Hat der Erwerber der Immobilie diese Möglichkeit nicht, so ist IAS 18 anzuwenden.

Bestimmt IFRIC 15 die Anwendung von IAS 11, so werden die Erträge nach dem Grad der Fertigstellung (des Baufortschritts) erfasst. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sich ausreichend verlässliche Schätzungen über den Baufortschritt und die zukünftigen Kosten vornehmen lassen.

Änderungen durch IFRIC 15
Durch IFRIC 15 könnte sich für einige Unternehmen eine zeitliche Verschiebung bei der Erfassung der Erträge ergeben. Dabei kann man tendenziell davon ausgeben, dass es eine Verschiebung von einer Vereinnahmung im Laufe des Baufortschritts hin zu einer Erfassung der Erträge zu einem einzigen Zeitpunkt (Bauabschluss bzw. Lieferung) geben wird.

Ferner ist davon auszugehen, dass von IFRIC 15 insbesondere Vereinbarungen betroffen sein werden, die derzeit gemäß IAS 11 bilanziert werden und nicht die Definition eines Fertigungsauftrags im Sinne des IFRIC 15 erfüllen. Im Rahmen solcher Vereinbarungen werden dem Erwerber nicht die Kontrolle und der wesentliche Nutzen sowie die wesentlichen Risiken aus dem Eigentum der in Bau befindlichen Immobilie während des Baufortschritts übertragen.

Anwendung von IFRIC 15
Die erstmalige verpflichtende Anwendung von IFRIC 15 ist für Geschäftsjahre vorgeschrieben, die am oder nach dem 01.01.2009 beginnen. Eine frühere Anwendung ist zulässig.