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Grunderwerbsteuer auf Zwischengeschäfte

Lesezeit: 2 Minuten Nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 Satz 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) unterliegt der Grunderwerbsteuer ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet, und nach Nr. 7 der genannten Vorschrift die Abtretung selbst, wenn kein solches Rechtsgeschäft vorausgegangen ist. Ziel dieser Vorschriften ist die Erfassung des Grundstückshandels, der der Grunderwerbsteuer für die Weiterveräußerung eines Grundstücks dadurch ausweicht, dass er nicht mit Grundstücken als solchen, sondern mit Angeboten zu deren Verkauf handelt. In der Praxis kann dies problematisch sein, wie der folgende Fall zeigt.

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Grunderwerbsteuer auf Zwischengeschäfte

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Der Sachverhalt
Streitgegenständlich war nun ein Fall, indem eine Stadt (S) einem Bauträger (A) ein Angebot zum Kauf eines Grundstückes unterbreitete. Das Angebot wurde jedoch nicht in notariell beurkundeter Form abgegeben. In der Folgezeit entwarf A Pläne für eine Reihenhausbebauung des Grundstücks; hierfür wurde im Weiteren eine Baugenehmigung erteilt. Die Reihenhäuser wurden von A mit Zeitungsanzeigen zum Kauf angeboten.

A bat S, das Grundstück direkt an seine Kunden zu verkaufen. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag verkaufte S Teilflächen des Grundstücks an die von A als Grundstückserwerberin benannte Frau B sowie an weitere von A benannte Erwerber. Diese hatten vor Abschluss der Grundstückskaufverträge jeweils einen Bauvertrag mit der C-GmbH abgeschlossen. A hatte von der C-GmbH für die Vermittlung der Bauverträge jeweils eine "Entschädigung" (so nennt es der Urteilstext) erhalten.

Finanzamtsmeinung
Das Finanzamt beurteilte die Rechtsstellung der A als die einer Zwischenhändlerin im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG und setzte für die gegenüber S erfolgte Benennung von Frau B als Grundstückserwerberin gegen A Grunderwerbsteuer fest. Dagegen wendete sich A mit der Begründung, die Käuferbenennung sei mangels notarieller Beurkundung nicht steuerbar. Das zuständige Finanzgericht Baden-Württemberg gab A jedoch nicht Recht sondern teilte die Auffassung des Finanzamtes.

Der Bundesfinanzhof sieht es anders
Erst die obersten deutschen Finanzrichter des Bundesfinanzhofs stellten klar, dass die Regelung des § 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG nur Zwischengeschäfte erfasst die den Veräußerer, also im vorliegen Fall die Stadt S, binden, so das Urteil vom 05. Juli 2006 (Az. II R 7/05).

Voraussetzung für die Auffassung von Finanzamt und Finanzgericht wäre also ein rechtswirksames Kaufangebot, welches wiederum nur gegeben ist wenn es nach Maßgabe des § 311b BGB eine notarielle Beurkundung des Kaufangebotes von S an A stattgefunden hätte. Mangelt es an der notariellen Beurkundung, entfaltet das Angebot keine Bindungswirkung für den Veräußerer, hier die Stadt S.

Expressis verbis wird jedoch in der vom Finanzamt und Finanzgericht angewendeten Norm (§ 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG) auf einen "Anspruch auf Abtretung" abgestellt. Insoweit sind im vorliegenden Fall die gesetzlichen Tatbestandsmerkmale nicht einschlägig (der Anspruch der A fehlt), weshalb für A keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Mangels Bindungswirkung des schriftlich oder gar mündlich abgegebenen Angebotes, gelangt A zu keiner Zeit zu der benötigten Rechtsmacht über das Kaufangebot um damit Handel zu betreiben. Die bloße Benennung von Grundstückskäufern oder gar die Bitte an bestimmte Grundstückserwerber zu verkaufen ist daher unschädlich. Selbst die Tatsache, dass A seitens der C-GmbH eine fürstliche Entschädigung (oder besser gesagt: Provision) erhält, ändert daran nichts. Grunderwerbsteuer fällt für A nicht an.

Steuerempfehlung
Steuerpflichtige, die in einer ähnlichen Fallkonstellation stecken, müssen zukünftig abwägen, ob die gesicherte Rechtsposition für das einzelne Geschäft sowie die damit verbundene Bindung des Veräußerers für sie wichtiger ist und die Zahlung der Grunderwerbsteuer in Kauf genommen wird oder ob auf der anderen Seite die Grunderwerbsteuer umgangen werden soll. Die Folge, dass sich der Verkäufer gegebenenfalls noch umorientiert und nicht an den benannten Erwerber verkauft, ist jedoch nicht außer Acht zu lassen.

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