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Gewerblicher Grundstückshandel: Auch der Notverkauf kostet Gewerbesteuer

Lesezeit: 2 Minuten Jeder Steuerpflichtige, der ein Grundstück verkauft, sollte sich zuvor darüber im Klaren werden, wie dieser Grundstücksverkauf steuerlich zu werten ist. So stellt sich hier die Frage, ob ein nicht steuerbarer Vorgang gegeben ist, ein privates Veräußerungsgeschäft oder im schlimmsten Fall gar ein gewerblicher Grundstückshandel.

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Gewerblicher Grundstückshandel: Auch der Notverkauf kostet Gewerbesteuer

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In einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofes mit dem Az: III R 101/06 hatten die obersten deutschen Finanzrichter darüber zu entscheiden, ob ein gewerblicher Grundstückshandel auch bei einem Notverkauf vorliegen kann. Lesen Sie im Weiteren die Entscheidung der Münchner Richter.

Voraussetzung des gewerblichen Grundstückshandels
Grundsätzlich kann ein gewerblicher Grundstückshandel dann angenommen werden, wenn innerhalb eines engen Zeitraums von circa fünf Jahren zwischen Anschaffung/Errichtung und Verkauf mindestens vier Immobilien veräußert werden. Diese Faustregel wird auch als Drei-Objekt-Grenze bezeichnet, weil der Verkauf von drei Objekten in der Regel noch unproblematisch ist.

Die Rechtsprechung hat diese Drei-Objekt-Grenze geschaffen unter der Annahme, dass der Steuerpflichtige beim Verkauf von mehr Objekten auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch die Umschichtung (Kauf und Verkauf) der Immobilien aus ist.

Unterm Strich liegt also keine private Vermögensverwaltung mehr vor, sondern eine gewerbliche Betätigung.

Notverkauf als gewerblicher Grundstückshandel
Zur Klärung der Frage, ob nun ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder doch nur ein Immobilienverkauf auf Privatebene, hatte der Bundesfinanzhof über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Immobilieneigentümer auf Druck der finanzierenden Bank und unter Androhung von Zwangsmaßnahmen mehrere Immobilien veräußert hat.

Obwohl ursprünglich kein Verkauf geplant war, entschieden die Richter auf den gewerblichen Grundstückshandel. Deutlich heißt es dazu in der Urteilsbegründung: "Der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht steht nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird.

Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf – z. B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Mandanten, ein unerwartetes hohes Kaufangebot – sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte.

Nichts anderes gilt für den im Streitfall von der Bank ausgeübten Druck, Wohnungen zu veräußern, um die Zwangsversteigerung zu vermeiden".

Insgesamt muss daher festgehalten werden, dass in solchen Notverkäufen die Annahme des gewerblichen Grundstückshandels nur verhindert werden kann, wenn anhand objektiver Umstände eine von Anfang an bedingte Veräußerungsabsicht wiederlegt werden kann. Leider gibt es hierfür keine allgemeinen Kriterien, sondern es müssen jeweils die Details des individuellen Falles untersucht und bewertet werden.

Das Urteil zeigt wieder, dass es von ungeheurer Wichtigkeit ist, vor Durchführung von Immobiliengeschäften die entsprechenden steuerlichen Modalitäten abzuklären. Das Urteil mit dem Az: III R 101/06 kann auf der Homepage des Bundesfinanzhofes kostenlos heruntergeladen werden.

 

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