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Gemischt genutzte Gebäude: Welcher Schlüssel gilt für die Vorsteuer?

Lesezeit: < 1 Minute Gemischt genutzte Gebäude gibt es häufig, denken Sie nur an gemischte Wohn- und Geschäftshäuser. Entsprechend häufig ist die unterschiedliche umsatzsteuerliche Behandlung der vermieteten Gebäudeeinheiten: die geschäftlich genutzten Einheiten werden meist umsatzsteuerpflichtig vermietet, die zu Wohnzwecken genutzten dagegen umsatzsteuerfrei. Aber welchen Anteil der Vorsteuer darf der Immobilieneigentümer dann gegenüber dem Finanzamt geltend machen? Dazu hat sich jüngst der Bundesfinanzhof geäußert (Urteil v. 10.08.2016, Az. XI R 31/09).

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Gemischt genutzte Gebäude: Welcher Schlüssel gilt für die Vorsteuer?

Gemischt genutzte Gebäude: Welcher Schlüssel gilt für die Vorsteuer?

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3 Aufteilungsschlüssel sind denkbar

Denkbar wären grundsätzlich 3 Aufteilungsschlüssel.

  1. Möglichkeit: Die gesamten Baurechnungen, die auf das Gebäude entfallen, werden nach einem Umsatzschlüssel aufgeteilt. Als Vorsteuer wird dann der prozentuale Anteil der gezahlten Umsatzsteuer geltend gemacht, der auf die umsatzsteuerpflichtige Vermietung entfällt.
  2. Möglichkeit: Die Baurechnungen werden nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt. Die Vorsteuer wird dann flächenanteilig nur für die Gebäudeeinheit geltend gemacht, die umsatzsteuerpflichtig an einen Gewerbetreibenden vermietet ist.
  3. Möglichkeit: Die Baurechnungen werden objektbezogen auseinanderklamüsert, sprich: Es wird geprüft, auf welche Gebäudeeinheit sie sich jeweils beziehen, und nur diejenigen, die sich auf die umsatzsteuerpflichtig vermietete Gebäudeeinheit beziehen, berechtigen auch zum Vorsteuerabzug.

Gebäudeeigentümerin verwendete Umsatzschlüssel

Weil das für sie am günstigsten war, legte die Eigentümerin eines gemischt genutzten Gebäudes den Umsatzschlüssel zugrunde. Sie ermittelte also den Anteil umsatzsteuerpflichtiger Mieteinnahmen an der Gesamtmiete. Entsprechend diesem Anteil machte sie die Vorsteuer aus allen Baurechnungen geltend.

Das Finanzamt allerdings wendete den für sie weitaus ungünstigeren Flächenschlüssel an, und der Bundesfinanzhof gab ihm in letzter Instanz recht. Sie haben bei der Wahl des Schlüssels also keine Option.

Bildnachweis: © serezniy/123rf.com

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