Dies ist Teil zwei unserer Serie „Schönheitsreparatur“. Hier gelangen Sie zu Teil 1.
Leider sind Vermieter hier oft übereifrig. Bei zu engen Vorgaben sehen die Gerichte nicht nur die Farbwahlklausel, sondern zugleich die gesamte Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen als unwirksam an.
Vermeiden Sie deshalb unbedingt folgende 3 Fehler:
Fehler 1: Farbvorgaben während der Mietzeit machen
Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur in Weiß oder neutralen, hellen Farbtönen auszuführen.“
Eine solche Formulierung verpflichtet den Mieter zur Wahl bestimmter Farben nicht nur bei Mietende, sondern bei jeder Renovierung, die er während der Mietzeit durchführt. Sie nimmt ihm daher die Möglichkeit, die Räume, in denen er lebt, während der Nutzungszeit nach seinen eigenen Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten. Dies ist unzulässig, die Klausel ist deshalb unwirksam (BGH, Urteil v. 18.06.08, Az. VIII ZR 224/07).
Sie dürfen Ihrem Mieter nur Vorgaben machen, wie er die Wohnung bei Mietende zurückzugeben hat, wenn und soweit Schönheitsreparaturen erforderlich sind.
Fehler 2: Farbvorgabe mit Renovierungsverpflichtung zum Mietende verbinden
Beispiel: „Bei Auszug muss der Mieter Wände und Decken in hellen Farbtönen streichen.“
Klauseln, mit denen Sie sich die Rückgabe einer frisch renovierten Wohnung als Endrenovierungsklausel sichern wollen, sind nicht zulässig. Hat der Mieter bereits während seiner Mietzeit neutrale Farben für seine Schönheitsreparaturen verwendet, braucht er die Räume bei seinem Auszug nicht neu zu streichen, solange noch kein neuer Renovierungsbedarf besteht. Eine derartige Farbvorgabe ist aber als unzulässige Endrenovierungsverpflichtung zu verstehen – und damit unwirksam.
Fehler 3: Dem Mieter keinen Gestaltungsspielraum lassen
Beispiel: „Bei Rückgabe der Wohnung müssen Wände und Decken sowie Fenster und Türen von innen weiß gestrichen sein.“
Ihr Mieter darf nicht auf eine einzige Farbe, zum Beispiel Weiß, festgelegt werden. Ebenso wenig dürfen Sie ihm eine bestimmte Art von Farben oder Tapeten vorschreiben. Dem Mieter muss immer ein gewisser Spielraum hinsichtlich der Gestaltung gelassen werden. Denn sonst würde er letztlich doch zu einer Endrenovierung gezwungen, wenn er während der Mietzeit eine andere Farbe als Weiß wählt.
Ihre Musterformulierung für eine wirksame Farbwahlklausel:
Bei Auszug sind Decken und Wände, Fenster und Türen innerhalb der Mieträume in hellen, neutralen Farben zu streichen/tapezieren, wenn und soweit Renovierungsbedarf besteht.
Anfangsrenovierung: nur gegen Ausgleich
Viele Mieter sagen sich: Wenn ich schon renovieren muss, dann doch lieber am Beginn des Mietverhältnisses als erst vor dem Auszug. So können sich die Mieter ihre Wohnung nach ihren eigenen Bedürfnissen gestalten.
Doch Vorsicht: Nehmen Sie das Angebot des Mieters zur Anfangsrenovierung nicht als Verpflichtung in den Mietvertrag auf. Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter eine Anfangsrenovierung schuldet, sind nämlich unwirksam.
Die Folge davon: Überlegt Ihr Mieter es sich nach seinem Einzug anders und renoviert doch nicht, haben Sie keine Handhabe. Schlimmer noch: Zusätzlich wird Ihre gesamte Schönheitsreparaturvereinbarung hinfällig, der Mieter muss gar nicht renovieren.
Einzige Ausnahme: Sie vereinbaren eine finanzielle Entschädigung für die Durchführung der Anfangsrenovierung.
Dies kann beispielsweise ein Renovierungszuschuss sein, oder Sie gewähren dem Mieter einen zeitlich begrenzten Mietnachlass. Dieser finanzielle Ausgleich muss sich aber an den geschätzten Renovierungskosten orientieren und darf nicht lediglich ein geringer Obolus sein.
Beispiel: Bei Renovierungskosten von ca. 2.500 € stellt eine Ausgleichszahlung von 350 € keine angemessene Entschädigung dar.
Bildnachweis: © Iakov Filimonov/123rf.com Lizenzfreie Bilder
