Danach kann ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigen- und Fremdkapital finanziert, Darlehenszinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit die Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet worden sind.
Um zu erreichen, dass die Schuldzinsen im größtmöglichen Umfang steuerlich abzugsfähig sind, hat der Immobilieneigentümer zwei Voraussetzungen zwingend zu beachten, damit die Gestaltung glückt. Zum einen müssen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten den einzelnen Gebäudeteilen (vermieteter Teil oder selbstgenutzter Teil) zugeordnet werden. Zum anderen bedarf es einem wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für den vermieteten Teil.
Damit der Aufwand den einzelnen Gebäudeteilen zugerechnet werden kann, ist im Anschaffungsfall eine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung zu treffen. Diese Zuordnung findet am sinnvollsten bereits im notariellen Anschaffungsvertrag statt. Daher sollte der Notarvertrag eine genaue Aufteilung des Kaufpreises auf die jeweiligen Gebäudeteile haben.
Soweit diese Aufteilung nicht unangemessen ist, muss ihr das Finanzamt folgen. Fehlt es an einer solchen erkennbaren Entscheidung, werden die Anschaffungskosten im Verhältnis der Flächen der einzelnen Gebäudeteile aufgeteilt.
Im Herstellungsfall muss der Aufwand ebenfalls gesondert den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden. Sinnvoll geschieht dies hier dadurch, dass der oder die Bauunternehmer bereits gesondert abrechnen und so der Aufwand direkt dem vermieteten oder dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann.
In Fällen, in denen eine gesonderte Abrechnung fehlt, liegt es am Immobilieneigentümer, in einer Aufstellung den Aufwand gesondert auszuweisen und auf die entsprechenden Gebäudeteile zu verteilen. Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (Außenanstrich etc.) sind immer aufgrund der Flächenrelation zuzuordnen.
Um den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Kosten herzustellen, ist es unabdingbar, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auch mit den dafür vorgesehenen Darlehensmitteln bezahlt werden.
Im Falle der Anschaffung ist daher eine gesonderte Zahlung der Gebäudeteile herbeizuführen. Diese ist auch noch gegeben, wenn der Immobilienkäufer die auf den vermieteten Teil entfallenen Kosten durch ein eigenständiges Darlehen auf ein Notaranderkonto überweist und der Notar den Kaufpreis in einer Summe auskehrt.
Für den Herstellungsfall empfiehlt es sich, ein Baukonto einzurichten, das ausschließlich mit Darlehensmitteln ausgestattet ist. Von diesem separierten Baukonto dürfen dann nur die dem Vermietungsbereich zugeordneten Herstellungskosten bezahlt werden. Fehlt es an einer eigenständigen Zahlung der gesondert zugeordneten Aufwendungen, sind die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufzuteilen.
Werden sämtliche Baukosten einheitlich abgerechnet und bezahlt, können die Darlehensmittel wieder nur nach dem Flächenverhältnis verteilt werden. Etwas anderes gilt, wenn der Steuerpflichtige aufgrund einer selbst gefertigten Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Teil zuordnet und die daraus resultierenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt.
Zusatzinformation zur Erweiterung des Schuldzinsenabzuges
Da diese Gestaltungsmöglichkeit auch auf das beruflich genutzte häusliche Arbeitszimmer Anwendung findet, existiert kein Grund, warum eine Aufteilung nicht auch bei teils selbstgenutzten und teils eigenbetrieblich genutzten Gebäuden vorgenommen werden kann. Weiterhin sind die oben erläuterten Grundsätze auch auf Schuldzinsen bei einem Darlehen für die Finanzierung von Renovierungsarbeiten (Erhaltungsaufwand) anzuwenden sind. Daher sollte vor Beginn der Erhaltungsarbeiten der steueroptimale Einsatz des Fremdkapitales berechnet werden.