Bevor Sie hier tief in die eigene Tasche greifen, prüfen Sie unbedingt, ob wirklich Sie als Eigentümer zahlen müssen oder vielleicht doch die Gemeinschaft.
Zunächst einmal: Hinsichtlich der Beantwortung der Frage, wer für die Zahlung von Instandsetzungsarbeiten zuständig ist, können Sie sich nicht auf Ihren Verwalter verlassen. Oftmals kennen sich nämlich auch Verwalter nicht aus und fordern Zahlungen vom falschen Kostenschuldner. Hier hilft nur kritisches Überprüfen von Zahlungsanforderungen.
Grundsatz: Gemeinschaft zahlt für das Gemeinschaftseigentum
Der im Wohnungseigentumsrecht herrschende Grundsatz ist nicht kompliziert:
- Gemeinschaftliches Eigentum = gemeinschaftliche Kostentragung
- Sondereigentum = Kostentragung durch den Einzelnen
Schwierigkeiten treten aber dadurch auf, dass die Zuordnung einzelner Gebäudebestandteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gar nicht so leicht ist.
Nach § 5 WEG zählt zum Sondereigentum:
- die Räumlichkeiten, die in der Teilungserklärung dazu bestimmt wurden, also Ihre Wohnung.
- alle Bestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, selbst, wenn sie im Bereich des Sondereigentums liegen.
Infolge dieser Vorschrift ist etwa das Dach des Hauses ebenso Gemeinschaftseigentum wie die Außenwände oder die zu Ihrer Wohnung gehörenden Fenster. Die Abgrenzung ist aber im Einzelfall schwierig und häufig enden Streitigkeiten über die Zuordnung vor Gericht.
Ausnahme 1: Regelungen in der Teilungserklärung
Von der grundsätzlichen Kostenverteilung können Sie in der Teilungserklärung Abweichungen finden. Daher lohnt es sich immer, wenn Sie zwecks Klärung von Kostenfragen einen Blick in dieses Dokument werfen. Zwar kann die Teilungserklärung nicht von den Bestimmungen des § 5 WEG abweichen. Daher ist eine Regelung, die Teile des Sondereigentums dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, nichtig. Eine abweichende Regelung der Kostentragung ist dagegen nicht zu beanstanden.
Beispiel: Die Kosten für die Erneuerung und Reparatur der Wohnungseingangstür obliegen dem jeweiligen Sondereigentümer.
Ausnahme 2: Beschluss der Eigentümer
Nach § 16 Abs. 4 WEG können Sie auch per Beschluss eine abweichende Kostentragungsregelung fassen. Das setzt voraus, dass sich die Regelung nur auf den jeweiligen Einzelfall bezieht. Außerdem muss sich die geplante Kostenverteilung an dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit zum Gebrauch orientieren. Mit dieser Regelung ist es kein Problem, die Kosten einer Balkonsanierung dem Eigentümer aufzuerlegen, zu dessen Wohnung der Balkon gehört.
Fazit: Grundsätzlich trägt die Gemeinschaft die Kosten des Gemeinschaftseigentums. Daher ist der erste Schritt in Kostenfragen, immer zu überprüfen, ob das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Denken Sie auch daran, zu kontrollieren, ob eine Ausnahmeregelung laut Teilungserklärung oder Beschluss besteht. Dann wissen Sie, wer bei einer Eigentumswohnung zahlen muss.