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Eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteile beobachten

Lesezeit: 2 Minuten Immobilieneigentümer und Unternehmer haben mit Sicherheit eins gemeinsam: Beide haben es nicht leicht mit dem Fiskus. Wer daher beides in einer Person vereint, also Eigentümer einer Immobilie und Unternehmer ist, muss folglich doppelt vor Steuerfallen auf der Hut sein.

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Eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteile beobachten

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Betriebsvermögen ist steuerverhangen

Ein besonders gutes Beispiel dafür sind die eigenbetrieblich genutzten Grundstücke von untergeordnetem Wert. Zunächst zum Hintergrund: Wenn Unternehmer im Eigentum stehende Immobilien für Ihr Unternehmen nutzen, gehören diese Immobilien zwangsläufig zum steuerlichen Betriebsvermögen. Die Folge: Während Immobilien des Privatvermögens nach Ablauf der Veräußerungsfrist des privaten Veräußerungsgeschäftes von zehn Jahren vollkommen steuerfrei veräußert werden können, bleiben Immobilien im steuerlichen Betriebsvermögen eines Unternehmens komplett steuerverfangen.

Egal nach welcher Haltedauer sie veräußert werden, der Gewinn muss grundsätzlich im Rahmen der unternehmerischen Einkünfte besteuert werden. Sofern die unternehmerische Nutzung der Immobilie endet und die Immobilie vom steuerlichen Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt wird, beginnt erst dann die zehn Jahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäftes zu laufen.

Privatvermögen besser

Unter dem Strich wird daher deutlich, dass es immer sinnvoller erscheint, eine Immobilie im Privatvermögen zu halten. Nicht so deutlich ist es jedoch häufig, dass Immobilien definitiv dem Betriebsvermögen zugehörig sind, obwohl dies weder gewollt ist, noch (bisher) aufgefallen ist.

Das beste Beispiel dafür stellt mal wieder das berühmt berüchtigte häusliche Arbeitszimmer dar: Jeder Unternehmer, der in den privaten vier Wänden für Zwecke seines Unternehmens ein Arbeitszimmer unterhält, muss diesen Raum grundsätzlich beim Betriebsvermögen seines Unternehmens ausweisen. Selbstverständlich gilt dies auch für andere betrieblich genutzte Räume, wie beispielsweise ein Lager oder Archiv. Vollkommen irrelevant ist hingegen, ob tatsächlich Kosten für den betrieblichen Raum gewinnmindernd behandelt werden.

Kumulative Voraussetzungen müssen jedes Jahr vorliegen

Um dieses unerwünschte Betriebsvermögen zu verhindern, gibt es grundsätzlich nur eine Möglichkeit. Aufgrund der Regelung des § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung können eigenbetrieblich genutzte Grundstückteile als Privatvermögen behandelt werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Wert des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 € beträgt.

Nur wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, ist man auf der sicheren Seite. Dabei ist jedoch keinesfalls sicher, dass man auch auf der sicheren Seite verbleiben kann. In der Regel wird sich zwar an der ein Fünftel Grenze nichts verändern, jedoch ist durchaus möglich, dass die Immobilie im Wert steigt und so die 20.500 € Grenze gerissen wird. Für Betroffene ist es daher von ungeheurer Bedeutung, die Voraussetzungen von § 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung Jahr für Jahr aufs Neue zu prüfen.

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