Rechtliche und steuerliche Aspekte für Erblasser und Erben
Erbschaften in Deutschland werden immer werthaltiger. Das liegt vor allem an der Entwicklung der Immobilienpreise. Für die meisten Privathaushalte ist schließlich das eigene Haus bzw. die eigene Wohnung die dominierende Vermögensposition, die einmal in den Nachlass fällt.
Da ist es nicht verwunderlich, dass Immobilien schnell zum Zankapfel der Erben werden und auch Begehrlichkeiten des Finanzamts wecken. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Punkte.
1. Die Immobilie in der Nachfolgegestaltung
Will man ein Haus, eine Wohnung oder sonstigen Grundbesitz bestimmten Personen zuwenden, ist dies keine Frage der Erbeinsetzung, da der Erbe nicht bestimmte Vermögenswerte erhält, sondern stets eine Quote am Gesamtnachlass. Eine Immobilie kann aber durch ein Vermächtnis einer bestimmten Person zugesprochen werden.
Bei einer Erbengemeinschaft kann der „Immobilienerbe“ entweder ein sogenanntes Vorausvermächtnis bekommen oder im Rahmen einer Teilungsanordnung vom Erblasser bedacht werden.
2. Vorsicht Schenkungen zur Pflichtteilsreduzierung
Werden nahe Angehörige enterbt, haben diese Pflichtteilsansprüche. Diese lassen sich – unter bestimmten Voraussetzungen – durch lebzeitige Schenkungen an andere Personen reduzieren.
Wer eine Immobilie verschenkt, um den Nachlass hinsichtlich etwaiger Pflichtteilsansprüche zu mindern muss jedoch aufpassen. Behält er sich bei der Schenkung ein Nießbrauchsrecht vor (was viele tun), wird die Immobilie weiter voll zum pflichtteilsrelevanten Nachlass gerechnet.
3. Erbschaftsannahme und Erbschein und Grundbuch
Erbe wird man ganz ohne eigenes Zutun aufgrund gesetzlicher oder testamentarischer Erbfolge. Eine Annahme ist nicht erforderlich. Der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft werden somit auch automatisch Eigentümer einer Immobilie, die zur Erbschaft gehört.
Da zunächst noch der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch steht, ist dieses falsch und muss berichtigt werden. Für die Grundbuchberichtigung benötigt man entweder einen Erbschein oder eine ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei Immobilienerbschaften kann ein Erbschein auch als Legitimation gegenüber der Hausverwaltung, Mietern etc. erforderlich sein.
4. Die Erbengemeinschaft – Gefahr für das Immobilienvermögen
Besonders konfliktträchtig sind Erbschaften, in denen Immobilienvermögen in eine Erbengemeinschaft fallen. So bedarf zum Beispiel eine Entscheidung über den Verkauf eines Hauses der Zustimmung aller Erben. Bei Verwaltungsmaßnahmen im Zusammenhang mit Reparaturarbeiten, Vermietungen etc. genügt bei Abstimmungen der Miterben zwar die einfache Mehrheit der Erbquoten. Doch auch hier kommt es schnell zu Blockaden durch Pattsituationen. Ein weiterer häufiger Streitpunkt bei Immobilien in der Erbengemeinschaft ist die Nutzung durch einen Miterben und das Ringen um eine entsprechende Nutzungsregelung.
Das Damoklesschwert über jedem Haus bzw. jede Wohnung in einer Erbengemeinschaft ist die Teilungsversteigerung. Können sich die Miterben nicht über die Verteilung der Erbschaft einigen, steht es jedem von ihnen frei, gerichtlich die Versteigerung der zum Nachlass gehörenden Immobilien zu verlangen. Schon viele werthaltige Objekte wurde auf diese Weise „verscherbelt“.
5. Erbschaftsteuer – Besonderheiten für Häuser, Wohnungen, Grundstücke
In Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg oder München reichen immer häufiger die (eigentlich üppigen) persönlichen Erbschaftsteuerfreibeträge nicht aus. Das liegt an der Wertentwicklung der letzten Jahre sowie dem Umstand, dass Grundbesitz inzwischen grundsätzlich in Höhe des Verkehrswertes für die Berechnung der Erbschaftsteuer herangezogen wird. Eine Ausnahme gibt es für vermietete Wohnimmobilien, die lediglich mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind.
Daher ist es wichtig, die Vergünstigungen für Immobilien bei der Erbschaftsteuer zu kennen und zu nutzen. Eine weitreichendste Steuerbefreiung, nämlich die steuerfreie Übertragung des „Familienheims“ – unabhängig von dessen Wert – steht dabei ausdrücklich nur für die lebzeitige Schenkung an den Ehegatten, nicht aber für die Vererbung zur Verfügung.
Allerdings ist auch die Vererbung einer vom Erblasser selbst genutzten Wohnimmobilie an Ehegatten und (bis zu einer Wohnfläche von 200 qm) Kinder steuerfrei möglich, wenn die Nachfolger diese 10 Jahre weiter bewohnen.
Greift keine hinreichende Steuerbefreiung, kommt als Rettungsanker schließlich noch eine Stundung der Erbschaftsteuer in Betracht. Das Erbschaftsteuergesetz sieht diese Möglichkeit für Wohnimmobilien grundsätzlich vor. Interessant ist die Stundung vor allem für Erben mit Liquiditätsproblemen, sei es, weil sie neben der Immobilie kaum Geldvermögen bekommen haben oder weil sie Pflichtteilsansprüche von enterbten Angehörigen bedienen müssen.
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