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Die 10 häufigsten Fragen zum deutschen Mietrecht

Lesezeit: 7 Minuten Die gesetzlichen Regelungen zu Mietrecht, Mietvertrag, Kündigung, Betriebskosten, Betriebskostenabrechnung und weiteren Belangen in puncto Mieten werfen immer wieder Fragen auf. Was darf ich tun? Worauf muss ich achten? Wie sind die Regelungen von der Anmietung bis zur Kündigung der Mietwohnung?

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Die 10 häufigsten Fragen zum deutschen Mietrecht

Die 10 häufigsten Fragen zum deutschen Mietrecht

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1) Muss ich renovieren, wenn ich ausziehe? Ich habe gehört, man muss nicht mehr streichen.

Die Renovierung der Wohnung ist zwar eigentlich Sache des Vermieters (vgl. § 535 Absatz I BGB), aber er kann sie auf den Mieter übertragen. Voraussetzung dafür ist, dass der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt. Dann ist dieser dazu verpflichtet, während der Mietzeit entstandene Gebrauchsspuren zu beseitigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung renoviert übernommen wurde oder nicht.

Unabhängig davon, ob die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters sind oder nicht, wenn er die Wände in auffälligen Farben gestrichen hat, ist er in jedem Fall dazu verpflichtet, sie wieder in einen farblich neutralen Zustand zu versetzen. Schließlich sind Wandfarben Geschmackssache und eine pink gestrichene Wand soll potenzielle Mietinteressenten nicht davon abhalten, Gefallen an der Wohnung zu finden (Bundesgerichthof, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07).

Losgelöst von den Klauseln im Mietvertrag gibt es ein paar Arbeiten, die Mieter auf jeden Fall beim Auszug aus der Wohnung zu erledigen haben. So muss zum Beispiel selbst verlegter Teppichboden entfernt werden. Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen oder muss sie lediglich besenrein übergeben werden, sind Bohrlöcher nicht zu schließen. Eine besenreine Übergabe bedeutet, dass die Räumlichkeiten, Bodenflächen, Einbauküche (wenn vorhanden) und Fenster beim Auszug grob gereinigt werden müssen (BGH – Urteil; Aktenzeichen VIII ZR 124/ 05).

Allerdings gibt es immer weniger Mietverträge, die eine besenreine
Übergabe enthalten. Das heißt jedoch nicht, dass dieser Passus
überflüssig ist, denn sollte ein Vertrag unwirksame Renovierungsklauseln
enthalten, ist automatisch eine besenreine Übergabe erforderlich.

2) Mein Vermieter hat uns eine Mitteilung geschickt, dass er die Miete erhöhen wird. Ist das rechtens?

Das kommt ganz auf den individuellen Fall an. Unter bestimmten Bedingungen ist eine Mieterhöhung rechtens und der Mieter muss sie akzeptieren.

Vermieter dürfen die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558 BGB). Das heißt, dass der Vermieter die Miete auf den Betrag anheben darf, der in den letzten vier Jahren im Durchschnitt für eine vergleichbare Wohnung in entsprechender Lage gezahlt wurde. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter auch die Form wahrt. Informiert er den Mieter lediglich mündlich über den gestiegenen Mietzins, ist das rechtlich nicht bindend (§ 558a BGB). Zudem ist eine Begründung für die Erhöhung erforderlich, die in aller Regel auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels erfolgt.

Es ist Vermietern allerdings nicht gestattet, wahllos und beliebig oft die Miete zu erhöhen. So muss ein Jahr nach dem Einzug in die Wohnung vergehen, bis sie erstmals die Miete erhöhen dürfen. Außerdem sind Vermieter dazu verpflichtet, eine zusätzliche Frist von drei Monaten einzuhalten, sodass die Miete realiter erst nach 15 Monaten steigen darf. Diese Zeit zwischen Mieterhöhungen gilt es, auch bei einem länger bestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen.

Man sollte genau darauf achten, um welche Summe der Vermieter den Preis
erhöhen möchte. Mit Blick auf die Anpassung an die ortsübliche
Vergleichsmiete dürfen Vermieter die Miete in drei Jahren um maximal 20
Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Es ist möglich, diese Erhöhung auf
einmal durchzudrücken, allerdings muss der Vermieter dann drei Jahre
abwarten, ehe er die nächste Erhöhung durchsetzen kann.

3) Unser Vermieter hat uns wegen Eigenbedarf gekündigt. Kann er das einfach so machen?

Die Eigenbedarfskündigung zählt sogar zu den häufigsten Gründen für das Kündigen eines Mietvertrages. Voraussetzung für diese Form der Kündigung ist, dass der Eigentümer die Wohnung für sich selbst kündigt. Allerdings können Vermieter hierbei jede Menge Fehler begehen, weil es feste Grenzen und Fristen gibt (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Berücksichtigt der Eigentümer sie nicht, ist die Kündigung unwirksam.

Diese Bedingungen müssen erfüllt sein, damit der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen darf:

  • Konkrete Benennung der nahen Angehörigen, für die die Räumlichkeiten benötigt werden
  • Es muss nachvollziehbar sein, aus welchem Grund er ausgerechnet diese Wohnung benötigt; vor allem, wenn er mehrere Immobilien besitzt.
  • Losgelöst von der gesetzlichen Kündigungsfrist, ist es an dem Eigentümer, zu erklären, warum er die Wohnung zum Zeitpunkt X benötigt.
  • Es darf keine Zweckentfremdung stattfinden! In erster Linie soll die Wohnung auch weiterhin zum Wohnen genutzt werden, auch wenn es zulässig ist, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wenigstens teilweise zu einem Büro umzufunktionieren.

4) Wir wollen uns einen Hund kaufen und im Mietvertrag steht, dass das im Einzelfall vom Vermieter genehmigt werden muss. Jetzt hat der Vermieter das ohne Angabe von Gründen einfach verboten. Der Hund ist ganz klein und unsere Nachbarn haben auch Hunde. Darf er das trotzdem?

Die Klausel, dass der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung erst genehmigen muss, ist rechtens (Amtsgericht Hamburg- Bergedorf, Urteil vom 5.2.1991, Az. 409 C 535/90 sowie Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 9.3.1990, Az. 409 C 31/90). Damit ist ihm die Möglichkeit gegeben, die vierbeinigen Mitbewohner im Einzelfall abzulehnen. Gründe dafür könnten zum Beispiel sein, dass der Hund andere Mieter in erheblichem Umfang stört oder es sich bei dem entsprechenden Tier um einen „Kampfhund“ handelt.

Wenn die Nachbarn bereits Hunde haben, spricht eigentlich vieles für die Genehmigung, dennoch steht es dem Vermieter frei, einen weiteren Hund abzulehnen (Landgericht Köln, 6 S 269/09).

5) Die Heizung geht nicht/ wir haben Schimmel – dürfen wir die Miete mindern?

Man spricht von Mängeln, wenn sich nicht alle Räume und/ oder Anlagen in der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand befinden. Dies ist eindeutig dann der Fall, wenn die Heizung nicht funktioniert oder sich Schimmel an den Wänden breit macht. Derartige Situationen sind sofort vom Vermieter abzustellen, sodass der Mieter sich wieder regulär in den Räumen aufhalten kann. Verzögert sich die Beseitigung, kann der Mieter die Miete kürzen. Dies ist gerechtfertigt, wenn die Nutzung der Wohnung gar nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich ist – was in beiden Fällen so ist.

Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine allgemeingültige Tabelle. Wer auf Nummer sicher gehen will, wendet sich am besten an einen Mieterverband oder Anwalt. Bei Schimmelpilz und auch bei einem Heizungsdefekt sind Kürzungen zwischen 20 und 30 Prozent die Regel. Fällt die Heizung jedoch im Winter komplett aus und keiner der Räume ist wirklich bewohnbar, kann man die Miete sogar um 100 Prozent mindern.

Das Vorgehen bei Mietminderungen ist wie folgt: dem Vermieter den Mangel sofort schriftlich und nachweislich melden (am besten per Einwurfschreiben) und eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Wenn der Vermieter sich nicht um die Beseitigung der Mängel kümmert, besteht nach Ablauf der Frist die Möglichkeit, die Miete zu mindern.

6) Der Nachbar feiert Partys, wir haben das schon dem Vermieter gesagt – er sagt nur Bescheid, aber es ändert sich nichts. Dürfen wir die Miete mindern?

Grundsätzlich muss man im Einzelfall immer abwägen, welcher Lärm zumutbar ist und welcher nicht. So ist zum Beispiel Straßenlärm hinzunehmen, während Partygeräusche nicht akzeptiert werden müssen. Zwischen 22 und 7 Uhr herrscht Nachtruhe, an die sich alle Mieter gleichermaßen zu halten haben. Wird diese nicht eingehalten, ist es der richtige Weg, sich mit seinem Vermieter in Verbindung zu setzen. Um dabei bestmöglich aufgestellt zu sein, sollte man möglichst viele Beweise für die Lärmbelästigung zusammentragen sowie ein Lärmprotokoll führen.

Lassen diese Beweise erkennen, dass es sich um einen erheblichen Mangel handelt, tritt eine Mietminderung (per Gesetz) direkt beim Vorbringen der Beweise in Kraft (§ 536 BGB). Der Mieter hat sogar die Möglichkeit, die Mietminderung rückwirkend bis zu dem Zeitpunkt, als die erste Störungsmeldung gemacht wurde, geltend zu machen.

7) Was zählt als normale Abnutzungserscheinung?

Wenn die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird, muss der Mieter keine Verantwortung für Änderungen beziehungsweise Verschlechterungen übernehmen. Damit gemeint sind solche Schäden, die infolge der normalen Nutzung auftreten (§ 548 BGB). Dazu gehören zum Beispiel:

  • Absplitterungen oder Kratzer an der Badewanne nach jahrelangem Gebrauch
  • Tut ein Teppichboden bereits länger als 10 oder 15 Jahre seinen Dienst, sollte er vom Vermieter ausgetauscht werden.
  • Für Parkettbeschädigungen durch Pfennigabsätze muss der Mieter aufkommen.
  • Wenn Fliesen oder Kacheln durchbohrt werden sollen, muss man sich dazu vorab mit dem Vermieter abstimmen.

8) Unsere Betriebskostenabrechnung ist so hoch. Das kann nicht stimmen. Was können wir tun?

Mieter haben die Möglichkeit, Einspruch gegen eine Betriebskostenabrechnung einzulegen. Dafür haben sie ab dem Erhalt genau ein Jahr Zeit. Um das Gefühl der zu hohen Abrechnung zu untermauern, sollte man die Abrechnung überprüfen und dafür einen Blick auf die Originalbelege werfen. Immerhin ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, sodass man bei einer genauen Prüfung tatsächlich auf Fehler stoßen kann. Wenn man sich selbst dem Zahlenwirrwarr nicht gewachsen fühlt, ist es hilfreich, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen, der in solchen Fällen professionelle Unterstützung bietet.

9) Ich will schneller aus meiner Wohnung ausziehen und habe drei Nachmieter vorgeschlagen. Alle haben ihre Unterlagen abgegeben, aber der Vermieter lehnt die Nachmieterlösung ab. Was kann ich tun?

In aller Regel ist es relativ schwierig, frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, sodass die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten meist durchgezogen werden muss. Der Vermieter ist nämlich nicht dazu verpflichtet, sich auf vorgeschlagene Nachmieter einzulassen. Anders sieht die Situation aus, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält. Sie sichert Mietern die Möglichkeit zu, Nachmieter vorzuschlagen, um rechtzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden und so die Kündigungsfrist nicht einhalten zu müssen.

Aber auch ohne eine solche Klausel besteht nach § 242 BGB für den Mieter die Option, einen Nachmieter zu stellen und frühzeitig den Vertrag abzulösen. Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Es muss seitens des Mieters ein berechtigtes Interesse bestehen, welches das des Vermieters überwiegt.
  • Der Mieter stellt dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter, der ohne wenn und aber bereit ist, in den existieren Mietvertrag einzutreten.

Unter berechtigtem Interesse versteht der Gesetzgeber:

  • Eine Krankheit, die eine andere Wohnung erforderlich macht
  • Berufliche Veränderungen, die mit einem Jobwechsel einhergehen, wenn der Arbeitsplatzwechsel nicht vom Mieter selbst initiiert wurde
  • Familienzuwachs
  • Die Notwendigkeit ins Seniorenheim umzuziehen

10) Wir sind ausgezogen und unser Vermieter behält einfach die Kaution für einen Schaden ein. Wir haben den Schaden aber gar nicht verursacht. Was können wir tun?

Im ersten Schritt muss natürlich festgestellt werden, ob es sich bei dem Schaden tatsächlich um einen handelt, den der Mieter zu verantworten hat, ob dieser bereits beim Einzug vorhanden war oder ob es sich um einen Schaden handelt, der sich im Rahmen der normalen Abnutzung ergeben hat. In letzten Fall muss ohne jede Frage sowieso der Vermieter dafür aufkommen.

Handelt es sich aber um einen tatsächlichen Schaden, dessen Ursache der Vermieter beim Mieter sieht, der Mieter aber anderer Auffassung ist, führt dies oft zum Streit vor Gericht. Dabei stellt sich die Frage nach der „Beweislast“. Die Parteien müssen Beweise erbringen, die ihre Auffassung untermauern. Wem dies nicht überzeugend gelingt, der bleibt „beweisfällig“ und muss letztlich die Kosten für die Reparatur tragen.

Zur Beweislast hat der Bundesgerichtshof die folgenden Grundsätze entwickelt:

  1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache und das Verschulden des Vermieters ist nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt. Es ist Sache des Vermieters darzulegen und zu beweisen, dass nicht er, sondern der Mieter für den Schaden beziehungsweise den Mangel verantwortlich ist. Im Anschluss daran muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht verursacht hat (z.B. BGH, Urteil vom 15. März 2000 – XII ZR 81/97).
  2. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des
    Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast
    für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen. BGH 12. Zivilsenat, Urteil vom 1. März 2000, Az: XII ZR 272/97 Quelle : NJW 2000, 2344-2346.

Bildnachweis: Daniel Ernst / Adobe Stock

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