Frage eines Vermieters: Mit meinem Mieter habe ich am 10.11.2012 einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, der zum 15.02.2013 beginnen sollte. Jetzt, genauer gesagt am 28.02.2013, hat mir der Mieter in einem von ihm unterschriebenen Brief mitgeteilt, dass er die Wohnung nun doch nicht beziehen wolle und er deshalb vom Mietvertrag zurücktrete. Darf der Mieter das?
Antwort: Von dem Mietvertrag zurücktreten darf Ihr Mieter nur, wenn Sie mit ihm im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht ausdrücklich vereinbart haben oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt. Letzter ist zum Beispiel gegeben, wenn Sie Ihrem Mieter nicht rechtzeitig die Wohnung übergeben können, etwa wegen nicht termingerecht beendeter Instandsetzungsarbeiten, und er Ihnen hierzu erfolglos eine Frist gesetzt hat.
Hat der Mieter die Wohnung schon bezogen, kann er trotz vertraglichem Rücktrittsrecht das Mietverhältnis nur durch Kündigung beenden. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter kein Recht zum Rücktritt (vertraglich oder gesetzlich) hat und er die Wohnung noch nicht bezogen hat.
Wichtig: In diesen Fällen beginnt die 3-monatige Kündigungsfrist dann zu laufen, wenn Sie die Kündigung erhalten haben.
Die Auslegung des Rücktritts
Da Sie weder ein vertragliches Rücktrittsrecht Ihres Mieters erwähnen, noch Anhaltspunkte für einen gesetzlichen Rücktrittsgrund mitteilen, muss Ihr Mieter also kündigen um seinen Mietvertrag zu beenden. Das hat er zwar nicht ausdrücklich getan, doch legen die Gerichte in einem solchen Fall die Rücktrittserklärung als Kündigung aus.
Voraussetzung: Die Erklärung des Mieters erfolgt schriftlich und trägt seine Original-Unterschrift, weshalb ein Telefax also nicht ausreichend wäre.
Da dies in Ihrem Fall geschehen ist, haben Sie den "Rücktritt" Ihres Mieters also als Kündigung zu behandeln: Danach beginnt die 3-monatige Kündigungsfrist am 3. Werktag des Folgemonats, also des März, zu laufen und endet mit Ablauf des übernächsten Monats. Konkret: Am 31.05.2013 um 0.00 Uhr endet Ihr Mietverhältnis. Bis zu diesem Zeitpunkt kann Ihr Mieter die Wohnung nutzen – muss Ihnen aber auch die Miete zahlen.