Beispiel ohne Steuergestaltung bei den Darlehenszinsen
Sachverhalt: Herr Fuchs möchte ein Zweifamilienhaus, welches aus zwei gleich großen Wohneinheiten besteht, für 400.000,00 € erwerben. Zur Finanzierung stehen ihm 200.000,00 € Eigenkapital sowie 200.000 € Fremdkapital zur Verfügung. Das Obergeschoss möchte Herr Fuchs mit seiner Gattin selber zu Wohnzwecken nutzen. Das Erdgeschoss ist derzeit an fremde Dritte vermietet und soll dies auch bleiben.
Lösung ohne Steuergestaltung:
Der Notarvertrag enthält nur die Angabe eines Gesamtkaufpreises. Zu dessen Begleichung lässt Herr Fuchs sich das Darlehen auf sein Girokonto auszahlen und überweist daraufhin den gesamten Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Das Kapital und damit die Schuldzinsen gelten wie folgt als verwendet:
Obergeschoss:
50% Eigenkapital 100.000,00
50% Fremdkapital 100.000,00
Erdgeschoss:
50% Eigenkapital 100.000,00
50% Fremdkapital 100.000,00
Da nur das Erdgeschoss zur Einkünfteerzielung genutzt wird, können nur die Schuldzinsen des auf das EG entfallenen Fremdkapitales genutzt werden. Es können nur 50% aller Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden.
Lesen Sie weiter, wie das Beispiel mit einer Steuergestaltung aussieht:
Lösung wenn bei den Darlehenszinsen die Steuergestaltung greift:
Der notarielle Vertrag bezeichnet einen Gesamtkaufpreis von 400.000,00 €. Im Notarvertrag wird festgehalten das dieser zu 200.000,00 € auf das Erdgeschoss und zu 200.000,00 € auf das Obergeschoss entfällt, da die Wohneinheiten gleichgroß und auch gleichwertig sind. Unter allgemeinen Verkehrsgesichtpunkten ist diese Aufteilung zutreffend.
Herr Fuchs lässt das Darlehen unter dem Verwendungszweck "Wohneinheit Erdgeschoss" direkt auf das Notaranderkonto überweisen. Sein Eigenkapital zahlt er mit der Kennzeichnung "Wohneinheit Obergeschoss" gesondert auf das Notaranderkonto ein.
Das Kapital gilt wie folgt als verwendet:
Obergeschoss:
100% Eigenkapital 200.000,00
Erdgeschoss:
100% Fremdkapital 200.000,00
Das Darlehen wird zu 100% zur Einkünfteerzielung genutzt, weshalb 100% der Schuldzinsen abzugsfähig sind.
Dies ist die Wirkungsweise der Steuergestaltung bei Darlehenszinsen rund um die Immobilie.