Befristete Mietverträge im Visier der Einkünfteerzielungsabsicht

Wenn eine Immobilie aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen nur für einen bestimmten Zeitraum vermietet ist, spricht man von einem befristeten Mietvertrag. Aus rein steuerlicher Sicht kann dies problematisch sein, denn wenn der Vermieter die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich berücksichtigt wissen will, muss er auch tatsächlich eine Einkünfteerzielungsabsicht inne haben. Dies bedeutet er muss tatsächlich gewillt sein irgendwann einen positiven Überschuss der Mieten über die anfallenden Werbungskosten zu erzielen.

Der Bundesfinanzhof hat bereits entschieden, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen ist, weshalb die erzielten Vermietungsverluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

Werden hingegen befristete Mietverträge abgeschlossen kann es jedoch zu einer Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht kommen, wenn Indizien gegen diese sprechen. So wird zum Beispiel bei einem geplanten Verkauf und Abschluss eines befristeten Mietvertrages die Überschusserzielungsabsicht hinsichtlich des befristeten Zeitraumes geprüft werden.

Sofern während der Vermietung kein Einnahmeüberschuss erzielt wurde, wird das Finanzamt auf Liebhaberei urteilen und der Vermietungsverlust kann nicht mehr steuerlich berücksichtigt werden. Die bisher durch den Verlust geminderte Einkommensteuer muss zurück gezahlt werden.

Auch bei einer wegen beabsichtigter Selbstnutzung von vornherein nur kurzfristig angelegten Vermietungstätigkeit fehlt es an der Einkünfteerzielungsabsicht, wenn der Steuerpflichtige in diesem Zeitraum kein positives Gesamtergebnis erreichen kann.

Allein der Abschluss eines Mietvertrages auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt jedoch noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer ausgerichtet, erkannte der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14. Dezember 2004 (Az: IX R 1/04). Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht nämlich ein Zeitmietvertrag nur, wenn in ihm zugleich eine anschließende Veräußerung oder Selbstnutzung des Objekts vorbehalten war. Allein der Abschluss eines Mietvertrags auf Zeit hat diese Indizwirkung nicht. Es obliegt daher dem Steuerpflichtigen den Eindruck zu vermeiden, dass ein Überschuss nicht erzielt werden soll.