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Beachten Sie die kurze 6-monatige Verjährungsfrist für Ihre Ansprüche

Lesezeit: 3 Minuten Wenn Sie von Ihrem Mieter Schadenersatz wegen unterlassener oder unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen oder wegen einer Beschädigung der Mieträume verlangen, müssen Sie sich beeilen: Wenn Sie Ihre Ansprüche nicht innerhalb von 6 Monaten bei Gericht geltend gemacht, darf sich der Mieter auf Verjährung berufen und braucht nicht mehr zu zahlen (§ 548 Abs. 1 BGB). Was Sie dazu noch wissen müssen, erfahren Sie im siebten Teil unserer Serie "Schönheitsreparaturen".

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Beachten Sie die kurze 6-monatige Verjährungsfrist für Ihre Ansprüche

Beachten Sie die kurze 6-monatige Verjährungsfrist für Ihre Ansprüche

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Hier gelangen Sie zu Teil 1, Teil 2, Teil 3, Teil 4, Teil 5 und Teil 6.

Wichtig: Diese kurze 6-monatioge Verjährungsfrist gilt ebenso für Ihre gesetzlichen Schadenersatzansprüche, also für Beschädigungen und Veränderungen der Mieträume, unabhängig davon, ob Sie eine (wirksame) Renovierungsklausel vereinbart haben.

Die Verjährung beginnt an dem Tag, an dem Sie die Schlüssel zu Ihrem Mietobjekt zurückerhalten und es Ihnen damit möglich ist, den Zustand der Räume zu prüfen. Das gilt auch dann, wenn dieser Zeitpunkt vor oder nach dem Ende der eigentlichen Mietzeit liegt (BGH, Urteil v. 23.05.06, Az. VI ZR 259/04).

Vorsicht: Schriftwechsel mit dem Mieter und Mahnschreiben stoppen die Verjährung nicht. Erforderlich ist, dass Sie binnen dieser 6 Monate einen Mahnbescheid beantragen oder Klage erheben.

Ihr Vorteil: Möchte Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gegen den Mieter geltend machen, hat sie dafür 3 Jahre Zeit. Die kurze 6-monatige Verjährung, die der Vermieter beachten muss, gilt hier nicht (BGH, Urteil v. 29.06.11, Az. VIII ZR 349/10).

Wann der Mieter Kostenerstattung verlangen darf

Stellt sich Ihre Klausel als unwirksam heraus, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. Danach sind wie gesagt Sie als Vermieter für die Instandhaltung der gemieteten Räume zuständig (§ 535 BGB).

Jedoch sollten Sie der Renovierungsaufforderung Ihres Mieters nicht automatisch nachkommen. Vergewissern Sie sich zuerst, ob die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag tatsächlich unwirksam ist.

Beachten Sie den Wohnungszustand bei Mietbeginn

Ist die Klausel tatsächlich unwirksam, geht die Prüfung weiter: Was genau Ihr Mieter von Ihnen in puncto Renovierung verlangen kann, hängt nämlich in erster Linie davon ab, was Sie als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben. Ohne besondere Vereinbarung ist das der Zustand, in dem Sie Ihrem Mieter die Wohnung bei Mietbeginn überlassen haben.

Hat Ihr Mieter also eine unrenovierte Wohnung gemietet, kann er nicht alsbald von Ihnen Schönheitsreparaturen fordern. Vielmehr brauchen Sie in einem solchen Fall erst tätig zu werden, wenn der Wohnungszustand sich derart verschlechtert hat, dass er nicht mehr zum Wohnen geeignet ist oder Substanzschäden drohen. Dann werden Sie aber schon im eigenen Interesse für die Renovierung sorgen.

Haben Sie die Wohnung hingegen in renoviertem Zustand übergeben, kann Ihr Mieter Schönheitsreparaturen verlangen, sobald wieder ein Renovierungsbedarf entstanden ist. Schulden Sie wegen unzulässiger oder nicht vorhandener Klauseln Schönheitsreparaturen, sind diese auf dezente Anstriche und/oder Tapeten zu beschränken (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 08.08.13, Az. 121 C 135/13).

Die vertraglichen Renovierungsfristen müssen Sie nicht einhalten

Hinsichtlich des Renovierungsbedarfs gelten 2 Einschränkungen zulasten Ihres Mieters:

  1. In unwirksamen Renovierungsklauseln sind oft recht kurze Renovierungsfristen vereinbart. Diese Fristen der unwirksamen Klausel sind nicht verbindlich. Ihr Mieter kann beispielsweise nicht automatisch nach 3 Jahren Schönheitsreparaturen in Küche oder Bad fordern, wenn für diese Räume ein 3-jähriger Renovierungsturnus vereinbart war.

Vielmehr muss er nachweisen, dass tatsächlich ein konkreter Renovierungsbedarf besteht. Das ist bei den heutigen langlebigen Farben und Tapeten oft erst nach 5 bis 10 Jahren der Fall – ein pflegliches Wohnverhalten vorausgesetzt. Entsteht der Renovierungsbedarf bereits innerhalb weniger Jahre, brauchen Sie nicht zu renovieren.

Hier dürfte Ihnen in der Regel der Nachweis gelingen, dass der Renovierungsbedarf auf eine übermäßige Abnutzung durch Ihren Mieter zurückgeht, weil etwa Haustiere die Tapeten zerkratzt haben oder Ihr Mieter exzessiv raucht.

  1. Ihr Mieter kann Ihnen nicht vorschreiben, welche Farben oder Tapeten Sie bei der Renovierung verwenden sollen. Sie sind wie gesagt nur gehalten, den bisherigen Stil der Wohnung beizubehalten, etwa helle neutrale Farben zu wählen, wenn die Wohnung bisher in dieser Art gestrichen war.

Tipp: Selbstverständlich steht es Ihnen frei, die Wünsche eines guten und langfristigen Mieters bei Ihrer Renovierung freiwillig zu berücksichtigen. Tun Sie dies aber nur, wenn die Wohnung dadurch trotzdem für eine Vielzahl anderer Mieter attraktiv bleibt. Bedenken Sie die Vermietbarkeit. Und lassen Sie sich Mehrkosten durch Sonderwünsche Ihres Mieters auf jeden Fall von ihm vergüten.

Bildnachweis: © rawpixel/123rf.com

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