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Auch für Mieter gilt: Keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung!

Bei fristlosen Kündigungen gilt ein wichtiges Prinzip: Vor der "Roten Karte" muss erst die "Gelbe Karte" gezeigt werden. Es muss also immer zuerst abgemahnt werden (§ 543 Abs. 3 BGB). Doch während Ihre Mieter hierum wissen und sich allenfalls erst nach einer Abmahnung korrekt verhalten, geben sie Vermietern oft nicht die Chance sich vertragsgemäß zu verhalten.

Auch für Mieter gilt: Keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung!

Auch für Mieter gilt: Keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung!

Dies ist aber rechtwidrig, wie der BGH entschieden hat. Selbst bei Schimmelbildung, und sogar bei einer hieraus resultierenden Gesundheitsgefahr (die der Mieter zu beweisen hat), muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine Abmahnung mit angemessener Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Nur wenn daraufhin der Mangel nicht behoben wird, darf der Mieter kündigen – vorausgesetzt, er ist nicht selbst für den Mangel verantwortlich (BGH, Urteil v. 18.04.07, Az. VIII ZR 182/06).

Und genauso ist es auch in allen anderen Fällen: Ohne vorherige Abmahnung darf der Mieter nicht fristlos kündigen.

Wegen dieser 4 Kündigungsgründe darf ein Mieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB)
? Dem Mieter werden die Mieträume zum vertraglichen festgelegten Zeitpunkt ganz oder zum Teil nicht übergeben

Beispiele: Der Vormieter (oder ein Untermieter) ist bei Mietbeginn des Nachmieters (noch) nicht ausgezogen; die Mieträume sind bei Mietbeginn wegen andauernder Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten (noch) nicht bezugsfertig.

? Die Mieträume sind bei Übergabe mangelhaft

Beispiele: In den Mieträumen ist es zu Ungezieferbefall gekommen; die Räume weisen einen unangenehmen Geruch auf; eine für die vertragsgemäße Nutzung erforderliche Erlaubnis einer Behörde liegt nicht vor; die Räume verfügen nicht über die Ausstattung, die im Mietvertrag festgelegt worden ist.

? Der Mieter wird während der Mietzeit ganz oder teilweise an der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts gehindert

Beispiele: Das Türschloss zu den Mieträumen wurde während der Mietzeit auswechselt; behördlicherseits wird die Nutzung der Räume zum mietvertraglich festgelegten Zweck untersagt.

? Nach Mietbeginn zeigt sich ein Mangel, der den Mietgebrauch erheblich beeinträchtigt

Beispiele: In den Heizkörpern kommt es zu lautstarken Klopfgeräuschen während der Nachtzeit; aus den Wasserhähnen kommt rostverfärbtes Wasser; in der Nachbarwohnung wird Prostitution ausgeübt; es kommt zu Schimmelbildung in den Mieträumen.

Wichtig: Für das Kündigungsrecht des Mieters in diesen Fällen ist unerheblich, ob Sie am Kündigungsgrund ein Verschulden trifft. Jedoch darf der Mieter nicht kündigen, wenn er selbst nachweislich für den Kündigungsgrund verantwortlich ist.

Vorteil für Vermieter: Vom Abmahnungserfordernis gibt es eine wichtige Ausnahme zu Gunsten der Vermieter: Bei Zahlungsverzug des Mieters darf der Vermieter ohne vorherige Abmahnung sogleich fristlos kündigen (gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB).

Bildnachweis: Tino Neitz / stock.adobe.com

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