In der Regel wird die Gemeinschaftsordnung mit der Teilungserklärung bei der Begründung des Wohnungseigentums durch den Grundstückseigentümer festgelegt. Darin sind die Rechte und Pflichten Ihrer Gemeinschaft geregelt. Die Gemeinschaftsordnung ist praktisch die Verfassung Ihrer Gemeinschaft.
1. Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, finden Sie in Ihrem Kaufvertrag einen Passus wie: "Der Käufer erkennt hiermit die Teilungserklärung und die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sowie der Hausordnung als verbindlich an." In der Regel wird diesem Kaufvertrag dann auch eine Ausfertigung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung beigefügt. Sollte das bei Ihnen nicht geschehen sein, finden Sie die Gemeinschaftsordnung auf jeden Fall im Grundbuch.
2. Was regelt die Gemeinschaftsordnung?
Ihre Gemeinschaftsordnung bestimmt das Verhältnis der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft untereinander. Sie finden dort beispielsweise Regelungen über:
- Sondernutzungsrechte
- Tierhaltung
- Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung
- Vertretungsrecht bei der Eigentümerversammlung
- Zustimmungserfordernisse bei der Übertragung des Wohnungseigentums
- Mängelanzeigepflichten der Eigentümer
- Bestellung des Verwalters
- Nutzung des Sondereigentums zu gewerblichen Tätigkeiten
3. Gibt es Dinge, die wir nicht in der Gemeinschaftsordnung regeln können?
Ja, die Gemeinschaftsordnung kann zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes nicht abändern. Dazu gehören zum Beispiel:
- Unauflösbarkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Veräußerungsbeschränkungen ohne wichtigen Grund
- Recht der Gemeinschaft, einen Verwalter zu bestellen
- Gründe für die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 25 WEG
- Recht eines Viertels der Eigentümer, eine Eigentümerversammlung zu verlangen
- Recht, einen Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren zu fassen
4. Kann die Gemeinschaft von der Gemeinschaftsordnung abweichen?
Die Gemeinschaftsordnung kann grundsätzlich nicht durch einen Beschluss der Gemeinschaft geändert oder aufgehoben werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung aller Eigentümer. Damit eine solche auch gegenüber einem Rechtsnachfolger, also Käufer oder Erben einer Eigentumswohnung wirksam ist, muss sie in das Grundbuch eingetragen werden.
An einigen Stellen erlaubt das Gesetz die Abweichung von der Gemeinschaftserklärung durch Beschluss, so etwa bei der Änderung des Verteilerschlüssels für die Betriebskosten (§ 16 Abs. 3 WEG). Ansonsten ist eine mehrheitliche Änderung nur möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthält.
5. Warum ist die Gemeinschaftsordnung für Käufer so wichtig?
Was in der Gemeinschaftsordnung steht, ist Gesetz, auch für einen neuen Wohnungseigentümer. Verbietet die Gemeinschaftsordnung beispielsweise die Tierhaltung oder die gewerbliche Nutzung der Wohnung, wird es Ihnen als Käufer einer Wohnung nicht gelingen, sich darüber hinwegzusetzen. Schauen Sie daher unbedingt in die Gemeinschaftsordnung, bevor Sie eine Wohnung kaufen.