Denn bereits die Ladung kann Fehler enthalten, die die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar machen. Die folgenden Punkte sollten Sie daher stets gut kontrollieren:
Einhaltung der Ladungsfrist
Die Ladungs- oder – wie das Gesetz sie nennt – Einberufungsfrist beträgt mindestens 2 Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Daher muss Ihnen die Ladung spätestens 2 Wochen vor dem Termin der Eigentümerversammlung zugehen. In manchen Teilungserklärungen ist eine längere Ladungsfrist vereinbart; dann ist diese einzuhalten.
Wird die Ladungsfrist unterschritten, macht das die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Das gilt aber nur dann, wenn die Beschlüsse bei Einhaltung der Ladungsfrist anders gefasst worden wären (LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 18.09.12, Az. 16 S 9/12).
In der Praxis kommt es bei Änderungen oder Ergänzungen der Ladung gerne zu Fristunterschreitungen. Denn viele Verwalter wissen nicht, dass auch bei Zusendung einer ergänzenden oder geänderten Ladung die 2-wöchige Ladungsfrist einzuhalten ist.
Erforderliche Angaben
Kontrollieren Sie auch, ob Ihre Ladung die wesentlichen Mindestangaben enthält. So muss sie vor allem den Einladenden sowie die Eingeladenen mit ladungsfähiger Anschrift erkennen lassen.
Ebenso müssen Versammlungszeit und -ort genannt werden. Wichtig ist hierbei, dass die Versammlung zu einer zumutbaren Zeit, also beispielsweise nicht an Sonn- oder Feiertagen stattfindet. Ein zumutbarer Versammlungsort ist ein solcher, der sich im näheren Umkreis der Wohnanlage oder zumindest in erreichbarer Nähe befindet. Besonders wichtig ist, dass die Ladung die Beschlussgegenstände so genau angibt, dass Sie als Eigentümer ersehen können, worum es dabei geht, und sich angemessen vorbereiten können.
Beispiel:
Wenn in der Versammlung über die Reparaturen der Wasserrohre im Keller abgestimmt werden soll, reicht es keinesfalls, wenn diese als Tagesordnungspunkte "Reparaturen" angegeben werden. Es muss vielmehr dargelegt werden, um welche Reparaturen es sich handelt; richtig wäre also "Reparaturen der Wasserrohre im Kellergeschoss".
Existieren hierzu bereits Kostenvoranschläge, muss Ihr Verwalter diese aber nur mitsenden, wenn das im Verwaltervertrag vorgesehen ist. Geht es allerdings um kompliziertere Beschlussgegenstände, ist die Übersendung zusätzlicher Unterlagen ein Muss. So etwa bei der Jahresabrechnung oder dem Verwaltervertrag, wenn es um die Beauftragung eines neuen Verwalters geht.
Fazit: Schon eine fehlerhafte Ladung kann Ihre Beschlüsse anfechtbar machen. Seien Sie daher bereits frühzeitig kritisch.