Allerdings sollten Sie sich dabei bewusst sein, dass die Aufnahme von Mängeln nebst der Aufnahme der durchzuführenden Arbeiten eine vertragliche Verpflichtung begründet, diese Mängel zu beseitigen (so etwa das Amtsgericht Neuss, Urteil vom 04.10.12, Az. 85 C 5151/11).
Mit anderen Worten: Führen Sie nur Mängel im Übergabeprotokoll auf, ist dies grundsätzlich gut für Sie: Denn wegen dem Mieter bekannter Mängel – etwa ein schwergängiges Fenster – darf er später nicht die Miete mindern. So schreibt es das Gesetz vor (§ 536b BGB).
Aber: Führt das Protokoll die Verpflichtung des Vermieters auf, die angegebenen Mängel zu beseitigen, dann gilt diese Pflicht auch. Der Vermieter muss also für Mangelfreiheit sorgen – tut er das nicht darf der Mieter wegen der Mängel in angemessener Höhe die Miete mindern.
Mein Tipp: Erfassen Sie bei Übergabe der Mieträume akribisch jeden einzelnen Mangel, um dem Mieter insoweit die Gewährleistungsrechte abzuschneiden. Hüten Sie sich aber davor, unbedacht – etwa durch vorgefertigte Formulierungen in Musterübergabeprotokollen – teure Verpflichtungen einzugehen, die Sie nicht wünschen.
Schadensersatzansprüche verjähren erst nach offizieller Wohnungsübergabe
Dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an Mieträumen erst ab ordnungsgemäßer Übergabe innerhalb von 6 Monaten verjähren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) schon im Oktober 2011.
Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Schäden in den Mieträumen. Anfang Juli 2007 hatte der Mieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Er hatte dem Vermieter bereits angeboten, die Wohnung zurückzugeben. Als der Vermieter dies ablehnte, warf der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten.
Erst Anfang Oktober 2007 führten Vermieter und Mieter dann eine „offizielle“ Wohnungsübergabe durch. Im März 2008 beantragte der Vermieter schließlich einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter, mit dem er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung einforderte. Der Mieter berief sich auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten habe.
Der BGH entschied, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält.
Eine Rückgabe setzt grundsätzlich voraus, dass ein Vermieter uneingeschränkt in der Lage ist, das Vorhandensein von Schäden zu prüfen. Die bloße Beendigung eines Mietverhältnisses leitet den Beginn der kurzen Verjährung noch nicht ein. Im entschiedenen Rechtsstreit hat die Verjährung erst Anfang Oktober 2007 begonnen, denn der Vermieter hatte die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten; und nicht bereits zuvor durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten.
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurück zu nehmen. Da Vermieter und Mieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen auch durchgeführt hatten, konnte der Mieter sich nicht darauf berufen, die streitgegenständliche Mietwohnung bereits zuvor übergeben zu haben (BGH, Urteil v. 12.10.11, AZ. VIII ZR 8/11).