von Gerd Bielenberg, veröffentlicht in Mieten & Vermieten
Bei der Staffelmietvereinbarung legen Sie im Mietvertrag bereits ganz konkret fest, zu welchen Zeitpunkten und um welche Beträge in Euro und Cent die Miete jeweils steigen soll.
Beispiel einer Staffelmietvereinbarung: Als Nettomiete der Wohnräume vereinbaren Sie 800 Euro monatlich. Mietbeginn ist der 1. Mai 2008. Eine Staffelmietvereinbarung könnte dann so aussehen:
„Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1. Mai des ersten Jahres auf 820 Euro, ab 1. Mai des folgenden Jahres auf 840 Euro, ab 1. Mai des dritten Jahres auf 865 Euro, ab 1. Mai des vierten Jahres auf 890 Euro."
Eine Staffelmiete müssen Sie immer schriftlich vereinbaren, so geregelt in § 557a BGB. Achten Sie darauf, den jeweiligen Erhöhungsbetrag oder die jeweilige neue Miete immer in konkreten Eurobeträgen anzugeben. Unwirksam wäre nämlich eine Vereinbarung, nach der sich beispielsweise die Miete alle zwei Jahre um 3% erhöhen soll. Hier könnte der Mieter nämlich nicht auf einen Blick erkennen, wie hoch seine Miete in den nächsten Jahren tatsächlich ist.
Die Zeiträume zwischen zwei Mietstufen müssen mindestens 1 Jahr betragen. Längere, auch unregelmäßige Zeiträume sind zulässig. Bereits ein einziger zu kurz bemessener Zeitraum würde Ihren gesamten Staffelmietvertrag unwirksam machen. Legen Sie besonderes Augenmerk auf den Zeitraum zwischen Mietbeginn und erster Mieterhöhung, denn hier liegt erfahrungsgemäß die größte Gefahrenquelle.
Beispiel: Beginnt ein Mietverhältnis am 15. Mai 2008, darf die erste Mieterhöhung nicht ab 1. Mai 2009 gelten. Vereinbaren Sie stattdessen Mieterhöhungen jeweils zum 1. Juni eines jeden Folgejahres: „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, und zwar ab 1. Juni 2009 auf ... Euro, ab 1. Juni 2010 auf... Euro usw."
Die Staffelmietvereinbarung bietet Ihnen mehrere Vorteile: Die Miete erhöht sich automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten. Sie müssen Ihren Mieter nicht noch besonders auffordern, die erhöhte Miete zu zahlen. Damit entfällt auch die Notwendigkeit, Ihre Mieterhöhung jeweils besonders zu begründen. Auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder teure Sachverständigengutachten können Sie verzichten.
Auch die Planungssicherheit ist ein großer Pluspunkt: Sie und Ihre Mieter wissen von vornherein, was in punkto Miete auf sie zukommt. Das wissen auch Mieter zu schätzen.
Für den Zeitraum, für den die vereinbarten Mietstaffeln gelten sollen, sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Auch dann, wenn das Mietniveau deutlich schneller steigen sollte, als Sie es bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung vorhergesehen haben.
Hinweis: Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen an gestiegene Preise können Sie aber immer auch während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung vornehmen.
Auch Mieterhöhungen aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung nicht möglich. Wenn Sie also planen, bald nach Einzug des neuen Mieters Modernisierungen in der Mietwohnung durchzuführen, macht die Vereinbarung einer Staffelmiete für Sie deshalb keinen Sinn. Nutzen Sie stattdessen die allgemeinen Mieterhöhungsmöglichkeiten durch Umlage der Modernisierungskosten.
Praxis-Tipp: Planen Sie eine Modernisierung erst in einigen Jahren, so können Sie für die Zeit bis dahin Staffelmiete vereinbaren. Denn sobald die Staffelmietvereinbarung durch Zeitablauf endet, haben Sie als Vermieter wieder die Möglichkeit, nach den allgemeinen Mieterhöhungsregeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Miete zu erhöhen.
Sie können eine Staffelmiete für beliebig viele Jahre im Voraus vereinbaren. Ein Risiko besteht allerdings darin, dass sich die Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung Ihres Mietobjekts anders entwickeln können als die vereinbarte Staffelmiete. Steigen die Mieten schneller als erwartet, können Sie an dieser Entwicklung nicht teilnehmen. Liegen Sie stattdessen mit Ihrer Staffelmiete zu hoch, wird Ihr Mieter möglicherweise kündigen, um in eine preisgünstigere Wohnung umzuziehen.
Bei gravierender Überschreitung des allgemeinen Mietniveaus kann sogar eine Mietpreisüberhöhung oder Wuchermiete vorliegen. Aufgrund der Unwägbarkeiten zukünftiger Mietentwicklungen empfiehlt es sich, einen Staffelmietvertrag höchstens mit einer Laufzeit der Staffelmietvereinbarung von 10 Jahren zu treffen.
Übrigens: Wenn Sie Ihren Mieter langfristig binden wollen, können Sie im Mietvertrag vereinbaren, dass die ordentliche Kündigung für vier Jahre (maximal) ausgeschlossen ist. Auch in einem solchen Fall ist es aber zulässig, eine Staffelmiete mit beispielsweise jährlicher Mietsteigerung zu vereinbaren.
Der Staffelmietvertrag insgesamt und auch die vereinbarten Mietstaffeln können dabei über den Zeitraum von vier Jahren hinausgehen (BGH, Urteil vom 23. November 05, Az.: VIIIZR 154/04; LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom15. März 07, Az.: 2 S 58/06).
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