Berechnungsfaktoren des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren ist grundsätzlich bei den sonstigen bebauten Grundstücken anzuwenden, also bei Immobilien, die nicht unter das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren fallen. Sofern jedoch kein Vergleichswert vorliegt, ist das Sachwertverfahren auch für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden. Ebenso ist das Sachwertverfahren auch bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken anzuwenden, wenn keine Jahresrohmiete oder übliche Miete vorliegt.
Für das Berechnungsbeispiel wird hier von einem Einfamilienhaus ausgegangen, welches im Jahre 2000 erbaut wurde. Die Bruttogrundfläche beträgt 250 qm. Die Grundstücksfläche beträgt 600 qm und der Bodenrichtwert liegt bei 240 €. Bewertungsjahr ist 2009.
Weitere zur Bewertung der Immobilie notwendige Rechengrößen ergeben sich ausschließlich aus den zahlreichen Anlagen zum Bewertungsgesetz in Abhängigkeit von bestimmten Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie.
Die Anlagen zum Bewertungsgesetz können unter www.Steuerempfehlung.de im Bereich Infothek kostenlos heruntergeladen werden, sodass die Berechnung auf die eigene Immobilie übertragen werden kann. Die vorangegangenen Beiträge zum Thema: "Immobilienbewertung im neuen Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht" (Teil 1: Allgemeines; Teil 2: Vergleichswertverfahren; Teil 3: Ertragswertverfahren; Teil 4: Sachwertverfahren) geben weitere Hinweise.
Berechnung im neuen Sachwertverfahren
Ausgangsgröße sind die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit, welche in Abhängigkeit von Gebäudeart, Baujahr und Ausstattung aus Anlage 24 ergeben. |
860,00 |
Diese werden mit den Flächeneinheiten, also mit der Bruttogrundfläche (hier 250) multipliziert. |
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Das Produkt nennt sich Gebäudeherstellungskosten. |
215.000,00 |
Die abzuziehende Alterswertminderung ergibt sich aus Anlage 22: |
– 24.187,50 |
Gebäudesachwert |
190.812,50 |
Hinzuaddiert wird der Wert des Grund und Bodens (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) |
144.000,00 |
Vorläufiger Sachwert |
334.812,50 |
Multipliziert mit der Wertzahl, welche sich in Abhängigkeit vom vorläufigen Sachwert und dem Bodenrichtwert aus Anlage 25 ergibt (hier 0,90) |
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Sachwert im neuen Recht |
301.331,25 |
Die bisherigen Bewertungsregelungen hingegen würden nur zu einem Grundbesitzwert von 206.280,00 € führen. Das neue Recht führt daher zu einer um 95.051,25 € höheren Bewertung.
Ein Blick in den Beitrag Erbschaftssteuerreform: Von Freibeträgen und Steuersätzen lohnt daher, um die höhere Bewertung mit den gestiegenen Freibeträgen zu vergleichen.