Vermietung: Aufteilung der Vorsteuer bei gemischt genutzten Immobilien (Teil 1)

Vorsteuer kann nur insoweit abgezogen werden, wie auch tatsächlich bei der Vermietung der Immobilie ein umsatzsteuerpflichtiger Umsatz gegeben ist. Fraglich ist indes, wie die Vorsteuer bei gemischt genutzten Immobilien aufgeteilt wird.

Vermietung der Immobilie
Zahlreiche Immobilien in der Bundesrepublik sind so genannte gemischt genutzte Immobilien. Dies bedeutet, dass einige Einheiten zu Wohnzwecken vermietet werden, während andere Einheiten für gewerbliche oder auch freiberufliche, also insgesamt unternehmerische Zwecke des Mieters vermietet sind. Sofern die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen stattfindet, kann der Vermieter auf die Miete noch die Umsatzsteuer berechnen und hat hinsichtlich dieser Vermietungseinheit auch den Vorsteuerabzug.

Aufteilung der Vorsteuer streitbefangen
Fraglich ist nun jedoch wie die Vorsteuer aufgeteilt werden darf, denn schließlich wird der Vermieter eine Menge Vorsteuer bezahlen, die für beide Vermietungen, also die umsatzsteuerpflichtige als auch die umsatzsteuerfreie, gezahlt wird. Ein geeigneter Aufteilungsmaßstab muss daher her.

Das Umsatzsteuergesetz schreibt dazu wortwörtlich vor: "Eine Ermittlung des nicht abziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Umsätzen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, ist nur zulässig, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist."

Ob dies wirklich die beste Möglichkeit ist zeigt Teil 2 des Beitrages.