Zur Herbeiführung des wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen Darlehenszinsen und Kosten ist es unabdingbar, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudeteils auch mit den dafür vorgesehenen Darlehensmitteln bezahlt werden.
Zusammenhang bei Anschaffung der Immobilie
Im Falle der Anschaffung ist daher eine gesonderte Kaufpreiszahlung der Gebäudeteile durchzuführen. Diese ist allerdings auch noch gegeben, wenn der Immobilienkäufer die auf den vermieteten Objektteil entfallenden Kosten durch ein eigenständiges Darlehen auf ein Notaranderkonto überweist und lediglich der Notar den Kaufpreis in einer Summe an den Verkäufer auskehrt. Absolut schädlich wäre jedoch die Gesamtzahlung auf das Notaranderkonto in einem Vorgang.
Darlehenszinsen im Herstellungsfall
Für den Herstellungsfall empfiehlt es sich, ein Baukonto einzurichten, welches ausschließlich mit Darlehensmitteln ausgestattet ist. Von diesem separierten Baukonto dürfen dann nur die dem Vermietungsbereich zugeordneten Herstellungskosten bezahlt werden. Der wirtschaftliche Zusammenhang ist auf diese Weise in optimaler Form dokumentiert, weshalb dieser Weg in der Gestaltung zu bevorzugen ist.
Fehlt es jedoch an einer eigenständigen Zahlung der gesondert zugeordneten Aufwendungen, können die Schuldzinsen immer noch aufgrund der Relation der Baukosten zu den einzelnen Gebäudeteilen im Schätzungswege ermittelt werden, was jedoch nur im Notfall ratsam erscheint.
Werden sämtliche Baukosten hingegen einheitlich abgerechnet und bezahlt, können die Darlehensmittel lediglich noch nach dem Flächenverhältnis verteilt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige aufgrund einer selbst erstellten Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Teil zuordnet und die daraus resultierenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt.
Keine Darlehenszinsen sind sicherlich die besten Darlehenszinsen. Da jedoch regelmäßig – im Bereich der Immobilie Darlehenszinsen – vorhanden sind, macht es Sinn, diese weitgehend in den Bereich der Einkünfteerzielung zu verlagern und so deren steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit herbeizuführen. Im hier dargestellten Beispielsbeitrag führt ein wenig Planung immerhin zum 100%igen Schuldzinsenabzug, während ansonsten nur 50% angesetzt werden können. Alles in allem eine Steuergestaltung, die bares Geld wert ist!!!