Wie die Verteilung von Darlehenszinsen gelingt

Aus steuerlicher Sicht ist die optimale Verteilung der Darlehenszinsen und die dadurch faktische Erweiterung des Schuldzinsenabzuges ein heißes Thema und daher ein Dauerbrenner in der Steuergestaltung bei Immobilien. Damit diese an sich einfache Gestaltung jedoch auch gelingt, muss bereits in einem recht frühen Stadium mit der Planung begonnen werden.

In der Praxis unterlaufen diesbezüglich leider noch zahlreiche Fehler, die schließendlich dem steuergünstigsten Ansatz der zu zahlenden Schuldzinsen entgegen laufen. Im Folgenden werden daher die rechtlichen Ausgangspunkte genannt sowie die grundlegende Vorgehensweise erläutert, um die höchst mögliche Absetzung zu erreichen.

Steuergestaltung basiert auf rechtlichen Grundlagen
Mit einer ganzen Reihe von Urteilen hat der Bundesfinanzhof sich zum Abzug von Darlehenszinsen für die Anschaffung oder Herstellung einer teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Immobilie geäußert. Aufgrund dieser Entscheidungen ist die Möglichkeit des Abzuges von Darlehenszinsen bei gemischt genutzten Objekten, d.h. bei teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Gebäuden, erheblich erweitert worden.

Unter Beachtung bestimmter "Spielregeln" obliegt es dem Immobilieneigentümer selbst, wie Fremd- und Eigenkapital verwendet werden und damit auch die Schuldzinsen zum Abzug gebracht werden. Eine Steuergestaltung kann also mit gutem Gewissen angegangen werden.

Auch das Bundesfinanzministerium folgt schließlich der Rechtsprechung rund um die Steuergestaltungen von Darlehenszinsen bei Immobilien. In Übereinstimmung mit der Verwaltungsauffassung kann ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigen- und Fremdkapital finanziert, Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, soweit das oder die Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet worden sind.

Zentraler Knackpunkt ist daher ein Zusammenhang von Fremdkapital und vermietetem Teil einer Immobilie.

Voraussetzungen der Steuergestaltung bei Darlehenszinsen
Um zu erreichen, dass die Darlehenszinsen im größtmöglichen Umfang steuerlich abzugsfähig sind, hat der Eigentümer der Immobilie zwei Voraussetzungen zwingend zu beachten, damit die Steuergestaltung glückt.

Zum einen müssen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dem vermieteten Teil bzw. dem selbstgenutzten Teil zugeordnet werden. Diesbezüglich spricht man aufgrund der unterschiedlichen Nutzung auch von unterschiedlichen Gebäudeteilen.

Zum anderen bedarf es eines wirtschaftlichen Zusammenhangs zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für den vermieteten Teil. Vereinfacht gesagt muss sichergestellt sein, dass die aufgenommen Darlehensmittel auch tatsächlich für den vermieteten Grundstücksteil verwendet werden.

Die genaue Vorgehensweise und auch ein praxisnahes Beispiel, finden Sie in den folgenden Beiträgen.