Herstellungskosten bei Immobilien
Was Herstellungskosten sind definiert sich grundsätzlich über das Handelsgesetzbuch (HGB). So findet sich hier in § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB folgende Definition: "Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seiner Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung stehen."
Diese gesetzliche Definition ist sicherlich etwas schwer verständlich. Hervorzuheben ist jedoch, dass Herstellungskosten vorliegen, wenn entweder eine Erweiterung des Gebäudes gegeben ist oder dieses über den ursprünglichen Zustand hinaus eine wesentliche Verbesserung erfährt.
Eine Erweiterung des Gebäudes ist beispielsweise gegeben, wenn neue Nutzfläche durch eine Vergrößerung geschaffen wird, wie es beispielsweise beim Anbau eines Balkons oder der Aufstockung einer Etage der Fall ist. Ebenso ist natürlich eine Erweiterung gegeben, wenn ein Anbau stattfindet oder ein zusätzlicher Gebäudebestandteil neu geschaffen wird.
Was im Detail als wesentliche Verbesserung anzusehen ist, folgt noch im weiteren Beitrag. Wichtig ist jedoch, dass alles was an Herstellungskosten zu deklarieren ist nur im Wege der Abschreibung steuermindernd zum Ansatz gebracht werden kann. Dies bedeutet bei einer 2%igen Abschreibung für die Immobilie müssen auch sämtliche Herstellungskosten über diese lange Nutzungsdauer verteilt werden.
Erhaltungsaufwendungen liegen hingegen vor, wenn es sich um die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen des Gebäudes handelt. Es finden also typische Renovierungen oder Modernisierungen statt, die nichts Neues schaffen sondern lediglich altes ersetzen. Sind in der steuerlichen Betrachtungsweise Erhaltungsaufwendungen gegeben, können diese im Jahr der Zahlung sofort steuermindernd als Werbungskosten angesetzt werden.
Abgrenzung der Renovierung
Um in der Praxis Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen zu vermeiden, hat der Bundesfinanzhof vier zentrale Ausstattungsmerkmale festgelegt. Dabei handelt es sich um die Heizungsanlage, die Sanitärinstallation, die Elektroinstallation und die Fenster.
Bezugnehmend auf die jeweils vorliegende Immobilie unterscheiden die obersten Finanzrichter in München weiterhin drei Immobilienstandards:
- Sehr einfacher Standard (keine Heizung im Bad, Einfachverglasung etc.)
- Mittlerer Standard
- Sehr anspruchsvoller Standard (Luxusimmobilie mit außergewöhnlich hochwertigen Materialien)
Ausgehend von dieser Vordefinition liegen nun ausweislich der Rechtsprechung Herstellungskosten in den folgenden Fällen vor:
- Herstellungskosten sind gegeben, wenn im Bezug auf die zentralen Ausstattungsmerkmale mehr als drei Bereiche im Standard angehoben werden.
- Ebenso werden Herstellungskosten angenommen, wenn ein Standardsprung in mindestens zwei der vier Bereiche mit Maßnahmen zusammentrifft, die ohnehin als Herstellungskosten zu werten sind.
Das Bundesfinanzministerium hat sich der zuvor beschriebenen Rechtsprechung angeschlossen. Dies geht aus einem BMF-Schreiben hervor mit dem Az: IV C 3-S 2211 – 94/03. Das BMF-Schreiben kann auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums kostenlos heruntergeladen werden.