Ernsthaftes und nachhaltiges Bemühen um eine Vermietung

In der Entscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf (Aktenzeichen 13 K 1896/05 E) wird deutlich, dass es Sache des Vermieters ist, den Willen zur Vermietung nachzuweisen. Da der Wille eines Menschen immer eine sogenannte innere Tatsache ist, kann der Nachweis nur anhand äußerer Tatsachen (Kriterien und Indizien) geführt werden. Hierfür trägt der Vermieter die Beweislast.

Die zentrale Aussage des Finanzgerichtes Düsseldorf ist dabei, dass Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten nur dann abgezogen werden können, wenn der Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst und später nicht wieder weggefallen ist. Damit diese Voraussetzung auch tatsächlich erfüllt ist oder besser gesagt auch tatsächlich nachvollzogen werden kann, muss der Steuerpflichtige ernsthaft und vor allem auch nachhaltig um eine Vermietung bemüht sein.

Dies gilt auch, wenn er das Vermietungsobjekt daneben – z. B. wegen der Schwierigkeit der Vermietung – auch verkaufen will. Das grundlegende Problem dabei ist jedoch wie gehabt, dass für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen der Steuerpflichtige immer die Feststellungslast trägt. Er muss beweisen, dass er den Willen hat zu vermieten.

Dies kann er nur anhand äußerer Tatsachen belegen, so beispielsweise durch die Aufgabe von Anzeigen in Zeitungen oder im Internet oder die Beauftragung eines Maklers. Der 13. Senat des Finanzgerichts Düsseldorf konnte im vorliegenden Verfahren solche Bemühungen jedoch nicht feststellen. Erschwerend kam hinzu, dass das zu vermietende Gebäude über einen sehr langen Zeitraum leer stand.

Steuerempfehlung
Insbesondere wenn eine Wohnung leerstehend ist, sollten sämtliche Bemühungen, die Wohnung erneut zu vermieten, akribisch dokumentiert werden. Zum einen ist die Beauftragung eines Maklers ein großes Indiz, zum anderen ist die Schaltung von Vermietungsinseraten ein gewichtiges Kriterium. Beides sind jedoch Maßnahmen, die eventuell nicht wenig Geld kosten.

Wer daher die Vermietung kostensparend durchführen möchte und nur auf Inserate zur Wohnungssuche reagiert, sollte tunlichst sämtliche Inserate sammeln und dokumentieren, dass er unter der angegebenen Telefonnummer angerufen hat bzw. eine Schreiben an die Chiffre-Nummer gesendet hat. Nur wer hier den Nachweis laufend führt, wird sich auch gegen den Fiskus durchsetzten können. Wie so oft trägt der Vermieter dabei die Beweislast, dass er auch vermieten will.