Ein Abzug von Werbungskosten bei der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" nach § 21 EStG (Einkommensteuergesetz) ist nur möglich, wenn die Ausgaben mit der Absicht getätigt wurden, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
– und nicht dem Hausverkauf – zu erzielen. Im folgenden Artikel zeigen wir Ihnen, wann Sie einen Werbungskostenabzug bei Vermietungsabsicht geltend machen können, bzw. welche Voraussetzungen Sie dazu erfüllen müssen.
Bei Bezug des Objektes durch den Bauherrn entfällt der Anspruch auf Werbungskostenabzug
Ein Ehepaar ließ ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung errichten, trennte sich aber noch während der Bauphase. Da keiner der beiden nach seiner Fertigstellung im Jahr 2003 ins Haus ziehen wollte, bemühten sich die Hauseigentümer, einen Käufer oder Mieter zu finden. So inserierten sie regelmäßig in Zeitschriften und erteilten einem Makler den Auftrag, einen Mieter zu suchen.
In der Zwischenzeit war der Bauherr vorübergehend nun doch ins Haus gezogen, um eigene Mietzahlungen zu vermeiden und um die Sicherheit der Immobilie zu gewährleisten – wäre es zu einer Veräußerung bzw. Vermietung gekommen, so der Eigentümer später, hätte er jedoch unverzüglich ausziehen können.
Im Streitjahr 2003 kam es weder zu einer Veräußerung noch zu einer Vermietung der Immobilie, sodass die Eigentümer in ihrer Steuererklärung nur Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend machten. Ein Werbungskostenabzug wurde aber vom zuständigen Finanzamt abgelehnt, da eine Vermietungsabsicht nicht erkennbar gewesen sei.
Werbungskostenabzug nur bei erkennbarer Vermietungsabsicht möglich
Der Bundesfinanzhof (BFH) lehnte einen Werbungskostenabzug ebenfalls ab. Schließlich sollen die Aufwendungen, die man von der Steuer absetzen möchte, dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt von Einkünften dienen – sie müssen also durch eine Einkunftsart nach § 2 I 1 EStG veranlasst worden sein.
Ein Werbungskostenabzug bei "Vermietung und Verpachtung" setzt somit zwingend eine Vermietungsabsicht voraus, die dann angenommen wird, wenn der Hauseigentümer sich ernsthaft und nachhaltig um die Vermietung bemüht – z. B. indem er regelmäßig Zeitungsannoncen schaltet oder einen Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragt. Da die Hauseigentümer aber nicht nur eine Vermietung, sondern auch eine Veräußerung des Hauses in Betracht gezogen haben, war eine eindeutige Vermietungsabsicht nicht erkennbar.
Ein weiteres Argument gegen eine Vermietungsabsicht war die Eigennutzung des Hauses durch den Bauherrn. Daher war – zumindest für die Zeit der Eigennutzung – ohnehin kein Werbungskostenabzug bei Vermietung und Verpachtung zulässig. Unerheblich war in diesem Zusammenhang die Aussage des Mannes, dass er im Falle einer Vermietung jederzeit aus dem Haus hätte ziehen können.
(BFH, Urteil v. 09.07.2013, Az.: IX R 21/12)
Zeigen Sie Ihre Vermietungsabsicht
Um einen Werbungskostenabzug geltend machen zu können, sollten Sie sich also nicht nur schnell entscheiden, ob Sie das Haus vermieten möchten – Sie sollten diese Absicht auch deutlich zeigen.