Grundsätze zum Angehörigenmietvertrag
Mietverträge unter Angehörigen können nur steuerliche Anerkennung finden, wenn sie dem so genannten Fremdvergleich standhalten. D.h. der Vertrag ist so zu schließen, wie er auch mit einem fremden Dritten geschlossen worden wäre.
Der Vergleich zielt dabei auf die Ausgestaltung des Vertragswerkes als auch auf seine tatsächliche Durchführung ab. Dennoch führt nicht jede Abweichung von einem üblichen Vertragswerk direkten Weges in die Steuerschädlichkeit. Geringfügige Abweichungen können toleriert werden, dennoch entschied der Bundesfinanzhof, dass eine Hauptpflicht des Vertrages verletzt ist, wenn nicht ersichtlich ist, ob die vereinbarte Miete eine Warm- oder Kaltmiete ist.
Ein solcher Mangel bei einem Mietvertrag unter Angehörigen führt daher zur steuerlichen Nichtanerkennung des Vertrages und ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung bleibt unberücksichtigt.
Motivation im familiären Verhältnis schädlich
Ebenso ist ein Gestaltungsmissbrauch einschlägig, wenn die Motivation des Mietvertrages ausschließlich auf dem familiären Verhältnis basiert. Aus diesem Grund erkannten die Richter ein Mietverhältnis nicht an. Im Streitfall vermietete ein junges Ehepaar eine Einliegerwohnung an die Eltern, damit diese die Betreuung des Kindes übernehmen konnten.
Wohl gemerkt zogen die Großeltern nicht um, sondern behielten ihre bisherige Wohnung im selben Ort bei. Die Einliegerwohnung sollte nur dazu dienen, die beschwerlichen Hin- und Rückfahrten zur Betreuung des Kindes auf ein Minimum zu bringen. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofes hätte es bei einer solchen Fallkonstruktion nahe gelegen und wäre üblich gewesen, den Großeltern die Einliegerwohnung unentgeltlich zu überlassen.
Gleiches Resultat ist gegeben, wenn Zweifel am endgültigen Übergang der Mietzahlungen in das Vermögen des Vermieters bestehen. Fragwürdige Konstruktionen, bei denen die Mietzahlungen offenkundig an den Mieter zurückbezahlt werden, sind daher als Scheingeschäft steuerlich nicht anzuerkennen. Dennoch kann es auch hier Möglichkeiten auf einen Steuervorteil geben, wie unten zu lesen sein wird.
Vermietung an das unterhaltsberechtigte Kind
Die Vermietung an das unterhaltsberechtigte Kind kann sich als Steuersparmodell erweisen, allerdings kann es aus wirtschaftlicher Betrachtungsweise so aussehen, als wenn die Miete an den Mieter zurückbezahlt wird.
Der Sachverhalt sieht dabei meist wie folgt aus: Das Kind hat die Schule beendet und verlässt den elterlichen Haushalt. Da das Kind über keine oder maximal nur über geringe eigene Einkünfte verfügt, ist es den Eltern gegenüber unterhaltsberechtigt. Im Regelfall erhält das Kind dann einen Barunterhalt aus dem der Lebensunterhalt samt Unterbringung bestritten wird.
Sofern nun das Kind in eine den Eltern gehörende Wohnung einzieht und diesbezüglich ein fremdüblicher Mietvertrag geschlossen wird, liegt kein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten vor. Dies gilt ebenso, wenn das Kind die an die Eltern zu zahlende Miete ganz oder teilweise aus dem von den Eltern erhaltenen Barunterhalt entrichtet.
Da in dieser Unterhaltszahlung seitens der Eltern aus zivilrechtlicher Sicht als auch aus wirtschaftlicher Perspektive ein separater Vorgang vorliegt, ist es grundsätzlich irrelevant, wofür das Kind das erhaltene Geld verwendet. Selbst wenn ein Teil der Unterhaltszahlung für die Miete einer der Eltern gehörenden Wohnung genutzt wird, handelt es sich bei Erhalt des Unterhaltes sowie bei Zahlung der Miete um zwei verschiedene Vorgänge, so die Münchener Richter in der zuvor zitierten Entscheidung.
Vermietung an den geschiedenen Ehegatten
Mietverträge mit dem geschiedenen, jedoch unterhaltsberechtigten Ehegatten werden dabei nach denselben o.g. Kriterien beurteilt, wie der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 16. Januar 1996 (Az: IX R 13/92) bereits dargestellt hat.
Im Streitfall verpflichtete sich ein Ehemann, seiner geschiedenen Gattin einen Barunterhalt von 5.750 DM zu zahlen. Weiterhin wurde in dem gerichtlich protokolierten Scheidungsfolgenvergleich ein Mietvertrag geschlossen, wonach der Mann seiner Exfrau eine Immobilie gegen monatliche Miete von 1.500 DM überließ.
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In der weiteren Durchführung der Scheidungsvereinbarung verrechnete der Mann den Barunterhalt direkt mit der vereinbarten Miete und zahlte dementsprechend 4.250 DM (5.750-1.500) an seine Exfrau. Das Finanzamt wertete dies als Unterhaltsgewährung durch Wohnungsüberlassung und nahm an, dass der Unterhalt rechtsmissbräuchlich hinter einem Mietvertrag "versteckt" wird.
Wie ebenso bei einem Mietvertrag mit dem unterhaltsberechtigten Kind, stellten die obersten Richter jedoch klar, dass die Zahlung des Barunterhaltes und die Vereinbarung des Mietvertrages unterschiedliche Rechtsgeschäfte sind. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass der Mann grundsätzlich zur Leistung eines Barunterhaltes verpflichtet ist und zum anderen bereits in der gerichtlich protokolierten Scheidungsfolgenvereinbarung sowohl der Barunterhalt als auch der Mietvertrag aufgeführt wurden.
Die lediglich betragsmäßige Verrechnung im Zuge einer Abkürzung des Zahlungsweges kann daher nicht zu einem Gestaltungsmissbrauch führen.