Mietminderung: Mieter muss nur den Mangel benennen

Mietminderung: Mieter muss nur den Mangel benennen

Wer recht hat, gewinnt nicht automatisch immer einen Gerichtsprozess. Ganz entscheidend ist oft, wie und ob es den Parteien gelingt, das Gericht mit Beweisen zu überzeugen. Geht es um eine Mietminderung, sieht die Sache mit der Beweislast so aus: Für seine Mietminderung muss der Mieter nur den Mangel benennen, nicht aber die für ihn daraus folgende Beeinträchtigung.

Ganz aktuell entschied der BGH, dass ein Mieter zur Wirksamkeit einer Mietminderung nur einen Mietmangel benennen muss, nicht aber die für ihn daraus folgende Beeinträchtigung (BGH, Urteil v. 29.02.12, Az. VIII ZR 155/11).

Für seine Mietminderung muss der Mieter nur den Mangel benennen

Im Urteilsfall hatten die Mieter einer Wohnung in Berlin-Mitte die Miete um 20% gemindert. Und zwar wegen "erheblicher Belästigungen durch Lärm und Schmutz" durch Touristen, an die ihr Vermieter im gleichen Haus andere Wohnungen und Zimmer vermietet. Der Vermieter hielt die Minderung für rechtswidrig, weil die Mieter kein Lärmprotokoll vorgelegt und die Minderung nicht genau anhand ihrer Beeinträchtigung vorgetragen haben.

Die Karlsruher Richter gaben jedoch den Mietern recht; nach ihrer Auffassung musste die Minderung nicht genauer begründet werden. Denn gemäß § 536 Abs. 1 BGB tritt eine Minderung kraft Gesetzes ein. Deshalb muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen.

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.

Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen sind die Mieter gerecht geworden, meinten die Richter.

Mein Tipp: Damit Sie sich bei Streitigkeiten erfolgreich gegen die Mietminderung wehren können, halten Sie alle mit dem Mieter getroffenen Vereinbarungen schriftlich fest und dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug des Mieters durch ein Übergabeprotokoll. Fotos und Zeugen sind hilfreich. Bewahren Sie alle Dokumente gut auf.

Veröffentlicht am 11. März 2012
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