Immobilien

Mieterhöhung: Diese 4 Fehler sollten Sie unbedingt vermeiden

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine fehlerträchtige Angelegenheit. Damit Sie keine Mieteinnahmen verschenken, habe ich hier die 4 häufigsten Fehler für Sie zusammengestellt.

1. Mieterhöhung nicht für alle Mieter

Sie richten Ihr Mieterhöhungsverlangen nicht an alle Mieter, die im Mietvertrag stehen, beziehungsweise das Erhöhungsverlangen führt nicht alle im Mietvertrag angegebenen Vermieter vollständig auf.

Begründung: Als Vertrag muss die Mieterhöhung von den richtigen Vertragspartnern vereinbart sein. Und das sind exakt diejenigen, die auch im Mietvertrag stehen.

2. Mieterhöhung verknüpft mit einer Bedingung

Ihr Mieter
erklärt Ihnen, dass er der Mieterhöhung zustimmt. Dies allerdings nur
unter der Voraussetzung, dass ein bestimmter Mangel in der Wohnung
repariert wird. Da der Mangel tatsächlich vorhanden ist, stimmen Sie zu.

Begründung:
Ihr Mieter hat Ihnen seine Zustimmung unter einer Bedingung erklärt,
nämlich unter der Bedingung der Mangelbeseitigung. Eine bedingte
Zustimmung ist rechtlich aber keine wirksame Zustimmung und für Sie
daher ohne Wert.

Überlegt es sich Ihr Mieter später anders und
zahlt die erhöhte Miete doch nicht, haben Sie keine Handhabe. Auch dann
nicht, wenn Sie sich an die Vereinbarung gehalten haben. Und ist die
Klagefrist abgelaufen, müssen Sie an Ihren Mieter ein neues
Mieterhöhungsverlangen richten. Damit aber würden Sie Mieteinnahmen für
mehrere Monate verschenken.

Diese Formalien müssen Sie bei Ihrer Mieterhöhung beachten

  • In den 12 Monaten bevor der Mieterhöhung, muss die Miete unverändert gewesen sein (Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind ausgenommen).
  • Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% angehoben werden.
  • Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des 2. Monats, nachdem er das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat.
  • Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, hat er mit Beginn des 3. Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete zu zahlen.
  • Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, muss der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben.
  • Der Mieter kann das Mietverhältnis wegen der Mieterhöhung bis zum Ende des 2. Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens außerordentlich kündigen.

3. Mieterhöhungsverlangen in der Wohnung des Mieters

Sie
gehen mit Ihrem Mieterhöhungsverlangen zum Mieter in die Wohnung und
lassen sich dort von ihm die Zustimmung zur gewünschten Mieterhöhung
geben.

Begründung: Rechtlich ist diese Vereinbarung nicht anders zu
sehen als der Kauf eines Staubsaugers von einem Vertreter, nämlich als
ein "Haustürgeschäft". Und solche Verträge können vom Verpflichteten
(Mieter, Käufer) nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) innerhalb von 2
Wochen ohne Angabe von Gründen widerrufen werden (§ 355 BGB).

Sie
können sich also nicht sicher sein, ob der Mieter sich an seine
Zustimmung auch wirklich hält. Das ist für Sie besonders unangenehm,
wenn sein Widerruf nach Ablauf der Klagefrist erfolgt. Auch in diesem
Fall müssten Sie ein neues Mieterhöhungsverlangen fertigen und würden
die Mieterhöhung für mehrere Monate einbüßen.

4. Mieterhöhung wird mündlich vereinbart

In Ihrem
Mietvertrag ist das Recht auf ordentliche Kündigung für beide Seiten für
eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Ihrem Mieterhöhungsverlangen stimmt
der Mieter in einem Gespräch zu und zahlt die erhöhte Miete daraufhin
regelmäßig.

Begründung: Mietverträge mit einer längeren Laufzeit als einem
Jahr müssen schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB). Das gilt ebenso
für spätere Vereinbarungen, wie etwa eine Erhöhung der Miete. Zwar ist
auch eine mündlich vereinbarte Mieterhöhung wirksam, doch ist die
Schriftform des Mietvertrages nun nicht mehr gewahrt. Folge: Die
Laufzeitvereinbarung ist hinfällig, Ihr Mieter kann nun ganz normal
kündigen.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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