Mieten & Vermieten

Zu geringe Wohnfläche – So schützen Sie sich vor einer Minderung

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In letzter Zeit sieht es so aus, als sei die Vermessung der Wohnung des Mieters liebstes Hobby. Denn die Fälle, in denen Mieter wegen zu geringer Wohnfläche vor Gericht ziehen, häufen sich. Und das ist auch kein Wunder, denn oft genug kommt man beim Nachmessen der Wohnung zu dem Ergebnis, dass die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl nicht stimmt. Die Folge: Ihr Mieter mindert.

Doch kein Angst, vor solchen Minderungen können Sie sich schützen. Zunächst einmal: Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, berechtigt das Ihren Mieter nicht per se zur Mietminderung. Er darf nur mindern, wenn die Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist als im Vertrag angegeben (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03).

Beispiel: Sie haben Ihrem Mieter eine Wohnung vermietet, die laut Mietvertrag 83 m² groß sein soll. Ihr Mieter mindert, weil die Wohnung lediglich eine Größe von 75,1 m² hat. Diese Minderung ist nicht berechtigt, denn die Wohnung ist nur 7,9 m² kleiner als angegeben. Die Abweichung beträgt 9,5%, also weniger als 10%. Eine solche Abweichung ist als geringfügig einzustufen und Ihr Mieter muss sie hinnehmen.

Achtung: Vor einer Minderung können Sie sich auch durch relativierende Zusätze, wie "ungefähr" oder "ca." nicht retten. Nach dem BGH ist auch dann die zahlenmäßig genannte Wohnfläche entscheidend (Urteil v. 10.03.10, Az. VIII ZR 144/09).

Mein Tipp: "Rettungsklausel" in Mietvertrag aufnehmen

Um sich vor einer Minderung wegen zu geringer Wohnungsgröße wirksam zu schützen, sollten Sie die folgende Klausel in Ihren Mietvertrag aufnehmen: "Vermietet werden folgende Räume … Die Wohnung im Erdgeschoss links, bestehend aus …, deren Größe rund 74,38 m² beträgt. Diese Angaben dienen wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands."

Haben Sie diese Klausel in Ihrem Mietvertrag, kann Ihr Mieter auch bei erheblicher Abweichung der angegebenen von der tatsächlichen Wohnfläche nicht mindern. Erfreulich für Sie: Der BGH hat diese Klausel abgesegnet (Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 36/09).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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