Mieten & Vermieten

Zahlungsverzug: Reagieren Sie am besten sofort bevor Verluste drohen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Nimmt der Vermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre hin, kann er deshalb später nicht ohne Weiteres kündigen. Denn die Duldung einer verspäteten Zahlung kann eine Vertragsänderung begründen. In diesem Fall ist hieran auch der Käufer der Mietwohnung als neuer Vermieter gebunden (LG Berlin, Urteil v. 08.01.14, Az. 65 S 213/13). (Stand: Oktober 2014)

In dem Urteilsfall hatte ein Mieter ganze 10 Jahre lang die Miete unpünktlich gezahlt. Anfangs hatte der Vermieter dies noch beanstandet und den Mieter abgemahnt. Später fügte er sich in sein Schicksal und irgendwann verkaufte er die Mietwohnung. Der Erwerber hatte als neuer Vermieter kein Verständnis für die unpünktlichen Mietzahlungen: Nach erneuter Abmahnung kündigte er dem Mieter fristlos.

Kündigung ist unwirksam

In seiner Entscheidung erklärten die Berliner Richter die Kündigung für unwirksam. Begründung: Weil der Vermieter die unpünktliche Zahlung über fast 10 Jahre widerspruchslos hingenommen hat, durfte der Mieter darauf vertrauen, dass die vereinbarte Fälligkeit am dritten Werktag eines Monats nicht mehr gelte. Insofern sei der Vertrag durch schlüssiges Verhalten geändert worden. Und diese Vertragsänderung muss auch der neue Vermieter gegen sich gelten lassen, obwohl er hiervon gar nichts wusste.

Was folgt für Sie aus diesem Urteil?

Zahlt Ihr Mieter verspätet, sollten Sie sofort reagieren und den Mieter nachweislich abmahnen. Und zwar auch dann, wenn Sie sich daran zunächst nicht besonders stören. Nur so sichern Sie sich Ihre Rechte. Denn auch wenn das Urteil zu einem Extremfall erging – wer akzeptiert schon über 10 Jahre unpünktliche Mietzahlungen? – so ist doch Vorsicht angebracht. Denn mit der gleichen Begründung könnte ein Gericht auch bei der Hinnahme über 1 Jahr entscheiden.

Die zweite Lehre aus diesem Urteil lautet: Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen, sollten Sie sich die pünktlichen Mieteingänge vom Verkäufer durch Kontoauszüge belegen lassen. Anderenfalls kann es Ihnen so gehen wie dem neuen Vermieter im Urteilsfall.

BGH: Fristlose Kündigung nach nur einer Abmahnung

Stören Sie unpünktliche Zahlungen, haben Sie den BGH auf Ihrer Seite: Sie dürfen den Mietvertrag bereits dann fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter nach einer Abmahnung unmittelbar eine weitere Miete verspätet zahlt (Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10). Daraus folgt sogleich: Eine zweite Abmahnung ist umso erforderlicher, je mehr Monate nach einer Abmahnung bis zur ersten weiteren unpünktlichen Mietzahlung Ihres Mieters vergehen.

Bitte beachten Sie: Zahlt für den Mieter eine öffentliche Stelle verspätet, dürfen Sie dem Mieter nicht kündigen. Denn das Verschulden seines Sozialträgers muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 64/09). Anders ist es aber, wenn die Zahlung deshalb verspätet erfolgt, weil der Mieter seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nicht vollauf nachgekommen ist – und die Zahlung deshalb unpünktlich ist (LG Bonn, Urteil v. 10.11.11, Az. 6 T 198/11).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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