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Zahlungsverzug des Mieters – Wann und wie Sie kündigen können

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geschrieben von experto.de

Jeder dritte Haushalt in Deutschland ist verschuldet, jeder zehnte ist überschuldet. Die Folge: Immer mehr Mieter geraten in Zahlungsverzug. Als Vermieter sind Sie bei Zahlungsverzug in einer eher schlechten Position. Allerdings kann es helfen, die aktuellen Gerichtsurteile zu kennen.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
Eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist vom Gesetzgeber streng reguliert.
Nur in folgenden Fällen sind Sie dazu überhaupt berechtigt:
  • Ihr Mieter muss 2 Mietzahlungen nicht oder zu einem erheblichen Teil nicht gezahlt haben (=mindestens eine komplette Miete ist offen)

oder

  • In einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug sein.

Kündigen Sie als Vermieter 2-fach
Wenn Sie sich wegen Zahlungsverzugs aus dem Mietverhältnis lösen wollen, empfiehlt es sich, nicht nur außerordentlich fristlos, sondern vorsorglich auch ordentlich fristgemäß zu kündigen – also 2 Kündigungen gleichzeitig abzuschicken.
Denn die fristlose Kündigung kann Ihr Mieter durch Nachzahlung jederzeit bis 2 Monate nach Klageerhebung (Zustellung der Klage) unwirksam machen.
Praxis-Tipp: Die Kündigung wird nicht mehr unwirksam, wenn dies innerhalb von 2 Jahren schon einmal vorgekommen ist.
Verhindern, das eine Kündigung unwirksam wird
Beispiel: Ein Mieter ist in Zahlungsverzug geraten. Als Vermieter kündigen Sie das Mietverhältnis daraufhin fristlos, vorsorglich aber auch fristgemäß.
Während des laufenden Prozesses übernimmt das Sozialamt die rückständige Mietzahlung. Damit wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Die Lösung:
Dadurch, dass Sie neben der fristlosen auch die fristgemäße Kündigung ausgesprochen haben, ist die Kündigung nicht vollkommen verwirkt.
Für die beiden Varianten der Kündigung sind nach Auffassung der Richter am Bundesgerichtshof unterschiedliche Voraussetzungen maßgeblich.
Voraussetzung einer fristgemäßen ("ordentlichen") Kündigung ist eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.
Diese kann sich (anders als bei der fristlosen, also "außerordentlichen" Kündigung) auch aus einer unverschuldeten Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener Schwierigkeiten ergeben (BGH, Urteil vom 22.04.2004, Az.: VII ZR 16/04).
Bei der Formulierung Ihrer Kündigung können Sie es sich leicht machen
Wenn Sie als Vermieter einem Mieter die Wohnung kündigen, weil dieser mit 3 Monatsmieten im Rückstand ist, müssen Sie in Ihrem Kündigungsschreiben keine detaillierten Angaben machen, damit die Kündigung wirksam wird.
Es genügt, wenn Sie den Kündigungsgrund und die Höhe der ausstehenden Mieten nennen (BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az.: VII ZB 94/03)

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