Mieter sind mit Schadensersatzforderungen grundsätzlich nur dann erfolgreich, wenn sie ihrem Vermieter nachweisen können, dass diesen ein Verschulden an der Entstehung des Mangels oder an einer verzögerten Mangelbeseitigung trifft.
Für anfängliche Mängel haften Sie verschuldensunabhängig
Bei Wohnungsmängeln, die bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestanden, sieht das BGB (§ 536a) ausnahmsweise eine für Sie ungünstigere Haftungsverteilung vor. Hier sind Sie auch ohne eigenes Verschulden dem Mieter zur Schadensersatzzahlung verpflichtet.
Man spricht hier auch von einer sogenannten Garantiehaftung: Als Vermieter garantieren Sie dem Mieter, dass die vermieteten Räume zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ohne Mängel sind.
Das Fatale an dieser Regelung: Sie haften nicht nur dann, wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bereits zutage getreten war. Es genügt bereits, dass die Mangelursache schon vorhanden war, auch wenn der Mangel und die Schädigung des Mieters sich erst später im Laufe des Mietverhältnisses realisiert haben. Die Ursachen solcher versteckten, erst später festzustellenden Mängel sind oft Planungsfehler oder Fehler in der Bauausführung.
Beispiel: Durch einen unerkannten Baufehler ist die Fassade des Gebäudes undicht. Erst im Laufe des Mietverhältnisses dringt daraufhin Feuchtigkeit in die gemietete Wohnung ein und beschädigt die Möbel des Mieters.
Ihre Garantiehaftung können Sie vermeiden
Die gute Nachricht: Im Mietvertrag dürfen Sie von dieser gesetzlichen Regel abweichen und die strenge Haftung für anfängliche Mängel durch vertragliche Vereinbarung ausschließen. Diese Möglichkeit sollten Sie unbedingt nutzen, denn auch die Gebäude-Haftpflichtversicherungen schließen in ihren Geschäftsbedingungen ein Eintreten in diesen Fällen im Allgemeinen aus.
Teure Folge: Im Fall der Fälle müssten Sie den Schaden aus eigener Tasche zahlen, wenn Sie Ihre eigene Haftung in Ihren Mietverträgen nicht ausschließen.
Bitte beachten Sie: Weist der Mieter Ihnen ein Verschulden an der Entstehung des Mangels und damit des Schadens nach, haften Sie dennoch, auch wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss bestand. Und ebenfalls die Mietminderung bei anfänglichen Mängeln können Sie nicht generell durch Vereinbarung ausschließen.
Prüfen Sie in dieser Situation aber genau, ob der Mieter den anfänglichen Mangel bereits bei Vertragsabschluss oder Einzug kannte oder zumindest hätte kennen müssen. Denn dann scheitern seine Minderungs- und Schadensersatzansprüche aus diesem Grund (§ 536b BGB).
Mein Tipp: Haftungsausschluss vereinbaren
Schließen Sie die Garantiehaftung für anfängliche Mängel bereits im Mietvertrag aus. Hierfür genügt beispielsweise folgende Regelung: "Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§ 536a Absatz 1, 1. Alternative BGB) wird ausgeschlossen."