Mieten & Vermieten

Wenn der Mieter nicht rechtzeitig räumt, können Sie eine Nutzungsentschädigung fordern

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, solange der Mieter Ihnen die Räume gegen Ihren Willen vorenthält (§ 546a BGB). Das ist nicht nur der Fall, wenn der Mieter noch die Schlüssel besitzt und möglicherweise sogar die Räume noch bewohnt. Auch wenn Ihr Mieter in größerem Umfang Gegenstände in den Mieträumen zurücklässt, hat er die Wohnung nach Auffassung der Gerichte nicht zurückgegeben.

Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ist entscheidend

Die Gerichte gehen nach folgender Faustformel vor: Nutzungsentschädigung können Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter so viele oder große Gegenstände zurückgelassen hat, dass deren Beseitigung einen erheblichen Aufwand an Zeit und/oder Kosten erfordert, beispielsweise

  • eine Waschmaschine und eine Einbauküche (LG Gießen, Urteil v. 21.11.12, Az. 1 S 208/12) oder
  • mehrere Kubikmeter Sperrmüll (KG Berlin, Beschluss v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09).

Sind demgegenüber nur noch wenige und wertlose Sachen übrig, die ohne großen Aufwand und große Kosten leicht entsorgt werden können, hat der Mieter seine Rückgabepflicht prinzipiell erfüllt, wenn auch nicht ordnungsgemäß. Hier dürfen Sie keine Nutzungsentschädigung verlangen, weil die Räume Ihnen nicht vorenthalten werden.

Ihnen bleiben jedoch Schadensersatzansprüche, etwa für die Kosten der Beseitigung der zurückgelassenen Gegenstände – vorausgesetzt, Sie haben den Mieter zuvor erfolglos aufgefordert, seine Sachen zu entfernen. Auch Mietausfall, weil Sie die Wohnung wegen der nicht ordnungsgemäßen Rückgabe nicht rechtzeitig weitervermieten konnten, muss der Mieter Ihnen ersetzen.

Nutzungsentschädigung bis zum Auszugstag zu zahlen

Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht bis zu dem Tag, an dem der Mieter sowohl die Schlüssel zurückgegeben als auch die Wohnung geräumt hat – abgesehen von einzelnen Gegenständen, die ohne Aufwand zu beseitigen sind, wie oben dargestellt.

Bitte beachten Sie: Nicht nur die Wohnräume müssen geräumt sein. Auch wenn der Mieter in Keller, Garage oder auf dem Dachboden Gegenstände zurücklässt, liegt eine unzulässige Teilräumung vor, die Sie nicht zu akzeptieren brauchen.

Der Höhe nach können Sie mindestens die bis dahin gezahlte Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung verlangen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung jedoch höher als die gezahlte Miete, können Sie auch diese anstelle der Nettomiete fordern.

Vorsicht, Eigentor! – Keine Nutzungsentschädigung bei Vermieterpfandrecht

Wenn Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen, können Sie von Ihrem Mieter keine Nutzungsentschädigung fordern. Denn wegen des Pfandrechts darf Ihr Mieter seine Gegenstände gar nicht mehr aus der Wohnung entfernen. Prüfen Sie daher genau, ob die Sachen des Mieters überhaupt einen Verkehrswert haben, der Ihnen bei einer Versteigerung einen Erlös brächte. Ist das nicht der Fall, verzichten Sie besser auf das Pfandrecht, um bei verspäteter Räumung wenigstens eine Nutzungsentschädigung fordern zu können.

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

Leave a Comment