Mieten & Vermieten

Vorkaufsrecht des Mieters – es greift nicht immer

geschrieben von Burkhard Strack

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, entstehen sowohl Rechte als auch Pflichten. Wird diese Wohnung zum Verkaufszeitpunkt vermietet, können gesetzliche Regelungen aus dem bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) greifen – das sogenannte Vorkaufsrecht für Mieter. Für beide Seiten ergeben sich daraus Vor- und Nachteile. Näheres erfahren Sie hier.

Wenn Sie eine Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten, kommt Ihr Mieter als Erstinteressent in Betracht. Dies gilt neben frei finanzierten Objekten ebenso wie für öffentlich geförderten Wohnraum. Das Interesse an dem Vorkaufsrecht muss schriftlich bekundet werden. Als Vermieter bzw. Verkäufer sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter rechtzeitig über dieses Vorkaufsrecht hinzuweisen.

Wichtige Regelungen zum Vorkaufsrecht

Legen Sie Ihrem Mieter nach Bekanntgabe des bevorstehenden Verkaufs zudem einen notariellen Kaufvertrag vor, muss dieser sich binnen einer Frist von zwei Monaten entscheiden. Bei Sozialwohnungen verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. In dieser Zeit können Sie sich jedoch auch um andere Interessenten bemühen, falls seitens des Mieters letztlich kein Interesse besteht. Verstirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf die gesetzlichen Erben über. Die Regelungen zum Vorkaufsrecht finden Sie im BGB, § 577, die für beide Parteien Vor- und Nachteile mit sich bringt.

Die Vor- und Nachteile des Vorkaufsrechtes

Für den Verkäufer der Eigentumswohnung bietet sich durch das Vorkaufsrecht Mieter an, sich direkt an die Mietpartei zu wenden. Dies bringt nicht nur zeitlich gesehen einen großen Vorteil mit sich. Denn eine langwierige Suche nach einem Interessenten kann so entfallen. Auch rechtlich sind Sie als Verkäufer auf der sicheren Seite, wenn Sie das Vorkaufsrecht Mieter so umsetzen.

Weiter können Sie bares Geld sparen, denn wird das Vorkaufsrecht durch den Mieter angenommen, entfällt die eventuell festgesetzte Courtage für einen Makler. Auch für den potentiellen Interessenten kann dies eine finanzielle Entlastung sein. Denn je nach Region herrschen unterschiedliche Gepflogenheiten hinsichtlich der Maklergebühren. Doch für den Mieter bietet das Vorkaufsrecht noch weitere Vorteile. So kann dieser die bezogene Wohnung bald sein Eigen nennen  – sofern entsprechendes Interesse besteht und die Finanzierung umsetzbar ist.

Zudem muss er durch den Kauf nicht befürchten, durch einen neuen Eigentümer wegen Eigenbedarf gekündigt zu werden. Ebenso greifen durch das Vorkaufsrecht die gleichen Konditionen wie für andere Interessenten. Sollten also günstigere Konditionen mit Dritten ausgehandelt worden sein, gelten diese auch für den eigenen Kauf der Wohnimmobilie.

Wann das Vorverkaufsrecht nicht greift

Nicht immer gilt das Vorverkaufsrecht. Wenn Sie das Objekt an einen Familienangehörigen oder eine Person des eigenen Haushalts verkaufen möchten, kann Ihr Mieter nicht auf sein Vorkaufsrecht bestehen. Ebenso entfällt dieses, wenn es um ein Gewerbeobjekt handelt oder die Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses bereits eine Eigentumswohnung war. Bei letzterem ist die zeitliche Reihenfolge wichtig.

Bei der Wohnung muss es sich bereits vor dem geplanten Verkauf um ein Mietobjekt, welches auch überlassen wurde, handeln. Nur, wenn Sie danach die Mietwohnung in Eigentum umwandeln wollen, greift entsprechendes Gesetz. Dies bedeutet für den Mieter, dass das Mietverhältnis bereits Bestand haben muss und nicht erst nach dem geplanten Verkauf wirksam wird.

Ein weiterer Punkt, der dem Mieter kein Vorkaufsrecht einräumt, ist der Verkauf des ganzen Hauses. Die gesetzlichen Regelungen gelten nur, wenn es um eine Wohnung geht und diese als Einzelobjekt verkauft werden soll. Weiterhin lohnt sich auch eine genaue Prüfung, wenn es um den Verkauf der Wohnung geht. Im Zweifelsfalle kann auch der Rat eines Fachanwaltes eingeholt werden. So sind beide Parteien auf der sicheren Seite und langwierige Streitigkeiten werden von vorneherein vermieden.

Mehr zu dem Thema finden Sie in In diesen Fällen hat Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht!

Über Ihren Experten

Burkhard Strack

Burkhard Strack ist Fachjournalist (DFJV-Mitglied), Werbeprofi (Google AdWords Premium Partner) und Inhaber des Beraterportals experto.de.

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