Mieten & Vermieten

Vertragsstrafen im Mietvertrag: Die meisten Regelungen sind unwirksam

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Viele Mietverträge enthalten Regelungen zu Vertragsstrafen, obwohl diese unwirksam sind. Meistens werden diese Textpassagen vom Vermieter oder Verwalter selbst in das Formular des Mietvertrags eingefügt – regelmäßig zum eigenen Nachteil.

Müssen Sie Ihren Mieter aufgrund von Mietrückständen abmahnen oder ihm kurz nach Mietbeginn kündigen, ist das nicht nur ärgerlich, sondern verursacht auch einen höheren Verwaltungsaufwand. Diesen Aufwand wollen sich viele Vermieter und Verwalter bezahlen lassen, indem sie etwa folgende Formulierungen in ihre Mietverträge aufnehmen:

  1. "Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, hat er für jede anschließende Mahnung pauschal 10 € Mahnkosten zu zahlen."
  2. "Kündigt der Mieter innerhalb von 2 Jahren nach Mietbeginn, hat er dem Vermieter für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand 100 € zu zahlen."
  3. „Die Mietkaution verfällt, wenn die Mietzeit weniger als 2 Jahre beträgt.“
  4. "Falls der Mieter vor Ablauf der Vertragszeit kündigt, ist der Vermieter berechtigt, für den damit verbundenen Verwaltungsaufwand einen einmaligen Betrag von (…) € zu fordern."
  5. "Endet das Mietverhältnis durch den Mieter, hat er eine Umzugskostenpauschale für Schäden und Abnutzung infolge des Umzugs in Höhe von (…) zu zahlen."

Allerdings sind diese Regelungen allesamt unwirksam, denn § 555 BGB legt kurz und bündig fest: "Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam." Und um eine Vertragsstrafe handelt es sich bei all diesen Regelungen.

Ihr Vorteil: Beim ersten Beispiel, der Regelung zu den Mahnkosten, bleibt Ihnen aber ein Hintertürchen: Wenn Sie die Formulierung um den folgenden Passus ergänzen, wird sie wirksam (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 154/04): "Der Mieter kann den Nachweis führen, dass kein Schaden oder nur ein geringerer Schaden als diese Pauschale entstanden ist; gegebenenfalls sind vom Mieter keine oder geringere Kosten zu zahlen."

Sehr verbreitet ist in Mietverträgen auch der folgende Satz, der aber als Vertragsstrafe ebenfalls unwirksam ist:

"Kündigt der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis berechtigterweise fristlos, hat der Mieter ihm eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von (…) € zu zahlen."

Ganz klar: In einem solchen Fall dürfen Sie von Ihrem Mieter den Mietausfallschaden ersetzt verlangen (hierzu im Einzelnen auf Seite 6). Eine Aufwandsentschädigung muss Ihnen der Mieter aber nie zahlen. Ebenso unzulässig sind auch Vereinbarungen, wonach der Mieter den Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution oder einer Mietvorauszahlung verlieren soll, wenn er das Mietverhältnis vorzeitig kündigt.

Ihr Vorteil: Besser ist die Situation für Sie, wenn Sie mit Ihrem Mieter freiwillig einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Denn hierzu dürfen Sie vereinbaren, dass der Mieter eine "Vertragslösungsgebühr", etwa in Höhe einer Monatsmiete, zahlt (LG Berlin, Urteil v. 09.01.09, Az. 63 S 91/08). Am besten verwenden Sie hierzu die folgende Musterformulierung:

"Die Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis zum (…) endet. Für den hiermit verbundenen Aufwand zahlt der Mieter dem Vermieter (…) €."

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Dr. Tobias Mahlstedt

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