Mieten & Vermieten

Unwirksame Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss Anwaltskosten des Mieters nicht erstatten

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

In einem aktuellen Urteil hat der BGH entschieden, wer die Anwaltskosten bei einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung zu tragen hat. Auch wenn ein Vermieter seinem Mieter unwirksam wegen Eigenbedarfs kündigt, braucht er ihm nicht die Kosten seines Anwalts zu ersetzen.

Rechtsanwaltskosten wegen Prüfung der Eigenbedarfskündigung
In dem Urteilsfall stritten ein Vermieter und sein Mieter über den Ersatz von Rechtsanwaltskosten für die Zurückweisung einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die erforderliche nähere Begründung des Eigenbedarfs enthielt das Kündigungsschreiben jedoch nicht. Der Mieter suchte deshalb einen Rechtsanwalt auf. Dieser wies die Kündigung zurück. Daraufhin erklärte der Vermieter erneut die Kündigung wegen Eigenbedarfs, diesmal jedoch mit ausreichender Begründung. Aufgrund der zweiten Kündigung musste der Mieter zwar die Wohnung räumen. Wegen der Zurückweisung der ersten unwirksamen Kündigung verlangte er von Vermieter aber Ersatz der hierfür angefallenen Rechtsanwaltskosten.

Bei unverschuldeter Eigenbedarfskündigung trägt der Mieter die Anwaltskosten
Der BGH entschied zu Gunsten des Vermieters, dass die Anwaltskosten nicht zu ersetzen sind. Dem Mieter stand kein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu. Die Richter stellten klar, dass einen Vermieter keine vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Ausspruch einer Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Nur ein Vermieter, der schuldhaft eine unberechtigte Kündigung ausspricht, macht sich schadensersatzpflichtig, wenn der Mieter aufgrund der rechtswidrigen Kündigung einen Schaden erleidet.

Im Fall ging es aber nicht um die Frage, ob sich der Vermieter zu Unrecht auf einen nicht bestehenden Kündigungsgrund berufen hatte, sondern darum, dass die formellen Kündigungsvoraussetzungen nicht eingehalten worden waren. Und hierzu zählt auch die Begründung des Eigenbedarfs. Diese Begründungspflicht soll dem Mieter lediglich ermöglichen, sich Klarheit über seine rechtliche Position zu verschaffen. Fehlt einer Kündigung des Vermieters die Begründung, ist diese von vornherein unwirksam. Eine ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin hauptsächlich im Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis sonst selbst dann nicht beendet wird, wenn ein Kündigungsgrund (der Eigenbedarf) gegeben ist (BGH, Urteil v. 15.12.10, Az. VIII ZR 9/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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