Mieten & Vermieten

Übermäßige Abnutzung: Schönheitsreparaturen vor Fristablauf einfordern

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Die meisten Renovierungsklauseln in Mietverträgen beinhalten einen Fristenplan, nach dem bestimmte Räume nach Ablauf bestimmter Zeitspannen zur renovieren sind. Was viele nicht wissen: Bei übermäßiger Abnutzung können Sie von Ihrem Mieter schon vor Ablauf dieser Fristen Schönheitsreparaturen verlangen.

Ein typischer Fristenplan lautet etwa: "In der Regel sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre erforderlich."

Anders als das viele Mieter meinen, sind Fristenpläne nicht per se unwirksam, sondern nur, wenn sie "starr" gefasst sind. Das ist der Fall, wenn ein Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig von ihrer Erforderlichkeit vornehmen muss. Steht im Fristenplan, dass Ihr Mieter "in der Regel" nach Ablauf der genannten Fristen renovieren muss, kann er die Klausel nicht beanstanden.

Nach der Meinung der Gerichte (OLG Düsseldorf, Urteil v. 01.10.09,Az. I 10 U 58/09) dürfen Sie von Ihrem Mieter schon vor Ablauf der Fristen Schönheitsreparaturen verlangen, wenn die folgenden 4 Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Die Mieträume sind so abgewohnt, dass eine Renovierung schon vor Ablauf der Regelfristen erforderlich ist.
  2. Sie können den Renovierungsbedarf beweisen.
  3. Der Renovierungsbedarf und die Erforderlichkeit bestimmter Renovierungsarbeiten wurden dem Mieter erwiesenermaßen dargelegt.
  4. Der Mieter wurde nachweislich und unter Setzung einer hierfür angemessenen Frist aufgefordert, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen.

Regelfristen gelten nur für den Regelfall

Die Begründung ist einfach: Die Regelfristen in Mietverträgen sind nur Durchschnittswerte, die zeigen, dass normalerweise nach dem Ablauf dieser Zeiträume Renovierungsbedarf besteht. Im Einzelfall kann dies aber ganz anders aussehen. So "schaffen" es manche Mieter, dass ihre Wohnung nach nur 2 Jahren Mietzeit so aussieht, wie bei anderen nach 4 oder mehr Jahren.

Doch Vorsicht! Dies gilt auch andersherum für den Fall, dass Ihr Mieter die Mieträume besonders sorgsam nutzt oder nur selten und Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich sind. Hier kann Ihr Mieter unter den folgenden 3 Voraussetzungen die Renovierung verweigern:

  1. Die Regelfristen sind bereits abgelaufen.
  2. Die Mieträume sind nicht renovierungsbedürftig.
  3. Der Mieter kann beweisen, dass die Schönheitsreparaturen nicht erforderlich sind.

Daraus ergibt sich für Sie die folgende Faustformel: Dass die Schönheitsreparaturen des Mieters schon vor Ablauf der Regelfristen erforderlich sind, haben Sie zu beweisen – am besten durch Zeugen und ergänzend durch Fotos und einen Zustandsbericht. Dass trotz Ablaufs der Regelfristen ausnahmsweise kein Renovierungsbedarf besteht, hat dagegen Ihr Mieter zu beweisen.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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