Mieten & Vermieten

Stichtag 31.12.: Handeln Sie, damit keine Mietforderungen verjähren

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Der 31.12. ist ein wichtiges Datum für die Geltendmachung Ihrer Forderungen, denn viele Ansprüche verjähren zum Jahresende. Das sollte Ihnen nicht passieren, denn: Ihr Mieter braucht einen verjährten Anspruch nicht mehr zu erfüllen. Das kostet Sie als Vermieter dann bares Geld. Wir sagen Ihnen, wie Sie die drohende Verjährung jetzt noch rechtzeitig verhindern können.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt, dass Forderungen, die über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht werden, verjähren (§§ 194 ff. BGB). Dies dient der Rechtssicherheit. So wird verhindert, dass Streitigkeiten viele Jahre lang ungeklärt bleiben oder dass jemand nach langer Zeit Forderungen stellt, wenn sein Schuldner schon gar nicht mehr damit rechnet.

Regelmäßige Verjährung: 3 Jahre

Im Normalfall, also wenn im Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, verjährt eine Forderung nach 3 Jahren (§ 195 BGB). Dies gilt auch für viele mietrechtliche Ansprüche. Die 3-Jahres-Frist beginnt aber nicht unmittelbar mit der Entstehung des Anspruchs, sondern erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der jeweilige Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB).

Dementsprechend tritt auch die Verjährung am Jahresende ein, und zwar genau am 31.12. um 24 Uhr.

Beispiel: Ihr Mieter hat im Oktober 2010 die Miete nicht oder unvollständig gezahlt. Auch die Nachzahlung aus Ihrer Nebenkostenabrechnung 2010, die Sie dem Mieter am 4. August 2011 zugestellt haben, ist noch nicht bezahlt. Ihr Anspruch auf die Oktobermiete verjährt in 3 Jahren, gerechnet vom Jahresende 2010, also am 31.12.2013.

Die Nebenkostenabrechnung betrifft zwar ebenfalls das Jahr 2010, sie wurde aber erst mit Zustellung der Abrechnung im August 2011 fällig. Ihr Nachzahlungsanspruch verjährt daher erst am 31.12.2014.

Kurze Verjährung im Mietrecht: 6 Monate

Beachten Sie bitte, dass es im Mietrecht wichtige Ausnahmen von der 3- jährigen Regelverjährung gibt. Die in der Praxis bedeutsamste Ausnahme: Ihre Ersatzansprüche gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in nur 6 Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB).

Hinzu kommt, dass hier die Verjährung nicht erst am Jahresende beginnt, sondern bereits mit dem Tag, an dem Sie als Vermieter oder stellvertretend als Verwalter die vermieteten Räume zurückerhalten. Entscheidend ist also die Schlüsselübergabe und nicht das vertragliche Ende des Mietverhältnisses. Hier müssen Sie sich also mit der verjährungssicheren Geltendmachung Ihrer Ansprüche besonders beeilen.

Ihr Vorteil: Sowohl die Regelverjährung als auch die kurze 6-monatige Verjährungsfrist gelten auch zu Ihren Gunsten. Macht Ihr Mieter also Ihnen gegenüber erst verspätet seine Forderungen geltend, können auch Sie sich auf Verjährung berufen und die Zahlung verweigern.

Bei der 6-monatigen Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters gibt es jedoch eine Abweichung: Diese Frist beginnt nicht mit der Rückgabe der Mietwohnung, sondern mit der Beendigung des Mietvertrags (§ 548 Abs. 2 BGB). Der Tag der Schlüsselrückgabe wird zwar häufig mit dem offiziellen Mietende identisch sein, die Rückgabe der Wohnung kann aber auch vor oder nach Ablauf der Kündigungsfrist oder des vereinbarten Mietendes erfolgen.

So stoppen Sie jetzt noch die Verjährung

Falls Sie feststellen, dass die Verjährungsfrist für offene Forderungen gegen Ihren Mieter in Kürze ablaufen wird, heißt es schnell sein. Das Aus für Ihre Forderungen können Sie am sichersten verhindern durch:

  • Beantragung eines Mahnbescheids
  • Erhebung einer Klage gegen Ihren Mieter
  • Erhebung einer Klage im Urkundenprozess gegen Ihren Mieter

Bitte beachten Sie: Ihr Antrag muss spätestens am 31.12.2013 um 24.00 Uhr beim zuständigen Gericht sein, um die Verjährung zu hemmen. Ein Einwurf in den Gerichtsbriefkasten um 00.01 Uhr ist bereits zu spät.

Achten Sie außerdem darauf, dass die Anschriften der beklagten Mieter richtig angegeben sind und zahlen Sie die Gerichtskosten nach Aufforderung sofort ein. Lassen Sie sich maximal 1 Woche Zeit! Verzögert sich nämlich durch Ihr Verschulden die Zustellung des Mahnbescheids oder der Klage an die Mieter, tritt die Hemmung der Verjährung nicht bereits mit dem Einwurf in den Gerichtsbriefkasten ein, sondern erst dann, wenn Ihr Antrag oder Ihre Klage den Mietern zugestellt ist. Dann kann es aber schon zu spät sein.

Ein einfaches (Mahn-)Schreiben an den Mieter, in dem Sie Ihre Forderung geltend machen, kann die Verjährung nie stoppen.

Wählen Sie den optimalen Weg

Welche der genannten Möglichkeiten Sie wählen, um Ihre Forderung vor der Verjährung zu retten, entscheiden Sie am besten nach folgenden Kriterien: Wollen Sie Zahlungsansprüche geltend machen, bei denen Sie sowohl den Anspruchsgrund als auch die Höhe mit Urkunden beweisen können, ist der Urkundenprozess der schnellste Weg für Sie, ein vorläufig vollstreckbares (Vorbehalts-) Urteil zu erhalten.

Beispiel: Offene Mietforderungen, bei denen sich die Höhe der monatlich geschuldeten Zahlungen aus dem Mietvertrag oder aus einer späteren schriftlichen Mieterhöhung mit schriftlicher Zustimmungserklärung des Mieters ergibt.

Bei Zahlungsansprüchen, gegen die der Mieter bisher keine Einwendungen erhoben hat, bietet sich das Mahnverfahren an. So können Sie schnell und kostengünstig einen Vollstreckungstitel erhalten, denn die Verfahrensdauer beträgt nur 1–2 Monate und die Gerichtskosten betragen nur 1/6 der Kosten einer Klage.

Allerdings: Wehrt sich der Mieter fristgerecht gegen den Mahnbescheid oder den anschließenden Vollstreckungsbescheid, wird die Zeit- und Kostenersparnis zunichte gemacht. Denn dann schließt sich ein normaler Mietprozess an.

In allen übrigen Fällen, beispielsweise auch wenn Ihr Anspruch nicht auf Zahlung gerichtet ist, sondern Sie die Vornahme von Arbeiten vom Mieter verlangen, ist die Einreichung einer Klage der richtige Weg, um eine drohende Verjährung zu verhindern. Zuständig für Ihre Klage ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Mietwohnung liegt.

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

Leave a Comment