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So berechnet sich eine Mietminderung korrekt

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Die wichtigste und am häufigsten wahrgenommene Konsequenz aus dem Vorliegen von Mängeln ist die Möglichkeit der Mietminderung. Die Höhe einer Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Die Mietminderung muss angemessen sein, das heißt, je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Höhe der Mietminderung
Über die zulässige Höhe der Mietminderung gibt es unzählige gerichtliche Entscheidungen, die jedoch stets Einzelfallentscheidungen darstellen und nicht ohne Weiteres auf andere Fälle übertragbar sind. So wurde zum Beispiel für die Entziehung eines Trockenraums vom Amtsgericht Köln eine Mietminderung von 5 % als angemessen erachtet, das Amtsgericht Saarbrücken billigte dem Mieter in einem ähnlichen Fall nur eine Mietminderung von 2 % zu. Für eine defekte Gegensprechanlage werden dem Mieter je nach Gericht Mietminderungsquoten von 1 bis 6 % zugebilligt.

Berechnung der Mietminderung
Die Frage nach der Berechnung der Höhe der Mietminderung wird leider immer noch von Gericht zu Gericht anders entschieden. Mittlerweile berechnen die meisten Gerichte die Mietminderung von der Nettokaltmiete, also der Grundmiete ohne die Betriebskostenvorauszahlung. Sofern es aber um den Mangel der ungenügenden Beheizung geht, erfasst die Mietminderung auch nach herrschender Meinung den Heizkostenanteil.
Viele Gerichte gehen immer noch von der tatsächlich geleisteten Gesamtmiete, also von der Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen der Heiz- und Nebenkosten, aus. Andere Gerichte berechnen die Mietminderung auf der Basis der Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten.
Keine Mietminderung
Das Recht des Mieters zur Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn er Mängel, die bei Übergabe der Wohnung vorlagen, kannte oder kennen musste. Aus beweistechnischen Gründen ist es deshalb immer sinnvoll, vorhandene Mängel schriftlich zu fixieren. Sie können diese im Mietvertrag selbst aufführen oder aber bei der Wohnungsübergabe in einem Wohnungsübergabeprotokoll notieren.
Keine vertraglich ausgeschlossene Mietminderung
Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind im Rahmen von Wohnraummietverträgen nicht möglich. Lediglich bei Gewerbemietverträgen ist eine mietvertragliche Beschränkung der Mietminderung zulässig. Eine Formularklausel, wonach die Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird, ist allerdings auch in gewerblichen Mietverträgen unwirksam.
Zukünftige Störungen
Sie haben aber die Möglichkeit, eine Mietminderung tatsächlich auszuschließen, indem Sie Mängel, die vorhanden sind oder die Sie erwarten, ausdrücklich im Mietvertrag aufführen. So können Sie etwa darauf hinweisen, dass in der Nachbarschaft in Kürze größere Baumaßnahmen stattfinden werden, die eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung mit sich bringen können. Behält sich ein Mieter die Mietminderung dann nicht ausdrücklich vor, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung.
Beispiele für Mietminderung
Bezeichnung des Mangels
Mietminderung
Fundstelle
Abfluss verstopft, Duschen nicht möglich
30 %
AG Köln
206 C85/95
Außenisolierung zu schwach
20 %
LG Köln
6 S 79/90
Bleibelastung im Trinkwasser zwischen 126 und 176 mg/Liter
10 %
AG Hamburg
44 C2614/88
Mottenbefall
25 %
AG Bremen
25 C 0118/01
Schallisolierung mangelhaft
10 %
LG Braunschweig
14 C 216/80
Erheblicher Lärm durch Nachbarn
35 %
AG Chemnitz
4 C 1080/93
Rostiges Leitungswasser
10 %
AG Dortmund
126 C 799/90
Sprung in der Toilettenschüssel
10 %
AG Büdingen
20 C 392/97
Unbewohnbarkeit der Wohnung nach Brand
100 %
LG Frankfurt/Main
2 S 147/95

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