Nach dem Urteil, ist die Frage, wie Betriebskosten bei Leerstand umzulegen sind, nicht grundsätzlich zu beantworten, entscheidend seien die konkreten Umstände des Einzelfalls (BGH, Beschluss v. 08.01.13, Az. VIII ZR 180/12).
Die richtige Abrechnung nach Personen bestimmt der Einzelfall
Die Richter sehen es als eine Aufgabe der Instanzgerichte an zu entscheiden, inwieweit eine Berücksichtigung des Leerstands in der Betriebskostenabrechnung aus Billigkeitsgründen erforderlich ist. Entscheidende Gesichtspunkte hierbei sind nach dem jetzigen Beschluss Umfang und Dauer des Leerstands sowie die Höhe der streitigen Kosten. Anschließend zeigt der BGH 3 unterschiedliche Berechnungsmöglichkeiten auf, die je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls in Betracht kommen.
Berechnungsmöglichkeiten für die Betriebskosten
- Insbesondere bei Kosten, die nicht von der Anzahl der im Gebäude lebenden Personen abhängen, kann es notwendig sein, leer stehende Wohnungen bei der Berechnung mit 1 (fiktiven) Person zu berücksichtigen, um so den Vermieter an den Leerstandskosten zu beteiligen. Dies bietet sich etwa bei Kosten der Grundstücksentwässerung oder Müllgebühren nach Fixkosten an.
- Möglich sind – vor allem bei Wasserkosten – eine Aufteilung nach Grund- und Verbrauchskosten und eine Beteiligung des Vermieters an den Grundkosten.
- Bei geringfügigem und kurzzeitigem Leerstand kann es im Einzelfall angemessen sein, die leer stehenden Wohnungen von der Umlage auszunehmen, also die Personenzahl "null" zugrunde zu legen.
Mein Tipp: Wägen Sie ab, wie Sie bei Leerstand eine vereinbarte Kostenumlage nach Personenzahl durchführen. Eine Umlage mit der Personenzahl "null" bei leer stehenden Wohnungen hat der BGH in dem jetzigen Beschluss jedenfalls grundsätzlich als zulässig angesehen.