Mieten & Vermieten

Modernisierungszuschlag: Mieter dauerhaft an diesen 5 Kosten beteiligen

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Haben Sie die Wohnung Ihres Mieters modernisiert, dürfen Sie ihm die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Bedenken Sie jedoch, dass Ihr Mieter eine Mieterhöhung immer zum Anlass für eine Kündigung nehmen kann (§ 561 BGB).

Einen Modernisierungszuschlag können Sie immer dann von Ihrem Mieter fordern, wenn Sie eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts durchgeführt haben. Nur die reinen Modernisierungskosten dürfen Sie bei der Mieterhöhung berücksichtigen. Die Kostenanteile für Erhaltungsmaßnahmen müssen Sie von den Gesamtkosten abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB).

Folgende Modernisierungsmaßnahmen dürfen Sie zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen (§§ 559 Abs. 1, 555b BGB):

  1. Energetische Modernisierungen, also Maßnahmen, durch die in den Mieträumen insgesamt weniger Energie benötigt wird (z. B. Einbau einer energiesparenden Heizung)
  2. Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs (z. B. Einbau von Wasserzählern)
  3. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (z. B. Verbesserungen des Schallschutzes oder Einbau einbruchhemmender Wohnungstüren)
  4. Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z. B. Schaffung von Fahrradabstellmöglichkeiten oder eines Müllplatzes)
  5. Maßnahmen, die Ihnen gesetzlich vorgeschrieben sind (z. B. Einbau von Rauchmeldern, Wärmedämmung der obersten Geschossdecke)

Ermitteln Sie Ihre Modernisierungskosten

Sind die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen, setzen Sie Ihren Mieter über die auf seine Wohnung entfallenden Kosten und über die sich daraus für ihn ergebende Mieterhöhung schriftlich in Kenntnis.

Als Modernisierungskosten dürfen Sie neben den reinen Baukosten auch Baunebenkosten, beispielsweise für Gerüstaufstellung oder Reinigung der Baustelle ansetzen. Haben Sie Ihren Mietern im Rahmen der Modernisierung Aufwendungsersatz gezahlt, dürfen Sie sogar dies bei den Modernisierungskosten berücksichtigen.

Wurden im Zuge der Modernisierung jedoch auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, müssen Sie die hierfür aufgewendeten Kosten unberücksichtigt lassen (§ 559 Abs. 2 BGB).

Haben Sie zur Finanzierung der Modernisierung Zuschüsse erhalten oder bewilligt bekommen, müssen Sie Ihre Modernisierungskosten entsprechend reduzieren (§ 559a BGB).

Berechnen Sie die Kosten pro Wohnung

Wenn Sie die Modernisierungen in mehreren Wohnungen durchgeführt haben, erfassen Sie Ihre Kosten soweit möglich für jede Wohnung gesondert. Kosten, die mehreren Wohnungen in gleicher Weise zugutekommen, beispielsweise Gerüst- oder Einbaukosten einer Zentralheizung, müssen Sie nach einem angemessenen Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Zweckmäßig ist in der Regel eine Verteilung nach Quadratmetern.

Den Mieterhöhungsbetrag pro Wohnung und Jahr errechnen Sie nach der Formel: Aufgewendete Modernisierungskosten pro Wohnung x 11% = Jahresbetrag der Mieterhöhung.

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

Leave a Comment