1. Neubauwohnungen bleiben frei vermietbar
Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von dem neuen Gesetz nicht erfasst; hier sind Sie weiterhin frei in der Vereinbarung Ihrer Neuvertragsmiete. Die ursprünglich vorgesehene Begrenzung auf die erste Vermietung im Neubau ist weggefallen, sodass Sie jetzt auch bei allen folgenden Vermietungen Ihrer Neubauwohnung frei sind.
2. Umfassende Modernisierung ist privilegiert
An die neue Mietpreisbremse sind Sie ebenfalls nicht gebunden, wenn Sie eine Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermieten. Hier ist die Beschränkung auf die erste Vermietung erhalten geblieben. Bei der zweiten Vermietung gilt also wieder die Mietpreisbremse.
Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn Ihre Modernisierungsinvestitionen etwa ein Drittel des für einen vergleichbaren Neubau erforderlichen Aufwands betragen (BGH, Beschluss v. 10.08.10, Az. VIII ZR 316/09).
3. Höhere Vormiete bleibt Ihnen erhalten
§ 556e BGB regelt einen Bestandsschutz zu Ihren Gunsten: Hat bereits der Vormieter eine Miete gezahlt, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, dürfen Sie diese Miete auch im neuen Mietverhältnis wieder vereinbaren. Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben allerdings Mieterhöhungen unberücksichtigt, die Sie mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart haben.
4. Modernisierungszuschlag ist möglich
Haben Sie innerhalb der letzten 3 Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die nicht den Umfang einer „umfassenden Modernisierung“ erreichen, profitieren Sie dennoch: § 556e Abs. 2 BGB ermöglicht es Ihnen, bei Ihrer Neuvermietung die Modernisierungskosten der letzten 3 Jahre in gleicher Weise zu berücksichtigen wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung beim fortbestehenden Mietverhältnis.
Ausgehend von der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unrenovierte Wohnung (§ 556e Abs. 2 Satz 2 BGB) dürfen Sie diese Vergleichsmiete nicht nur um 10% überschreiten, sondern zusätzlich um 0,92% der in den letzten 3 Jahren aufgewendeten Modernisierungskosten (11% Modernisierungszuschlag auf die Jahresmiete entspricht 0,92% Zuschlag auf die Monatsmiete).