Mieten & Vermieten

Schönheitsreparaturen: Fachhandwerkerklauseln nun auch im Gewerbemietvertrag unwirksam

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Fachhandwerkerklauseln sind nun auch in Gewerbemietverträgen unwirksam, weil der Mieter in unangemessener Weise benachteiligt wird. Für die Wohnraummiete hat der BGH schon vor einiger Zeit entschieden, dass solche Renovierungsklauseln unwirksam sind, nach denen ein Mieter nicht selbst renovieren darf sondern Schönheitsreparaturen nur von Fachunternehmen ausgeführt werden dürfen (BGH, Urteil v. 09.06.10, Az. VIII ZR 294/09).

Fachhandwerkklausel: Ausschluss des Selbstvornahmerechts schränkt Mieter ein
Die folgende Klausel in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil der Mieter in unangemessener Weise benachteiligt wird: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebs bzw. der vertragsgemäßen Abnutzung erfordert.“ So hat es das OLG Düsseldorf mit Urteil v. 09.12.10 entschieden (Az. I-10 U 66/10).

Im Fall war diese Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag vereinbart worden.Die richterliche Begründung lautet: Nach der Formulierung der Klausel ist es einem Mieter nicht gestattet, die erforderlichen Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen; vielmehr ist er gehalten, diese „durchführen zu lassen“. Der Ausschluss des Selbstvornahmerechts schränkt den Mieter aber in unangemessener Weise ein und ist daher unwirksam (§ 307 BGB).

Fachhandwerkklausel: Kostenquotenklauseln bleibt wirksam
Aus dem gleichen Grund hat der BGH bereits 2004 entschieden, dass Kostenvoranschläge des Vermieters nicht für verbindlich erklärt werden dürfen. Denn der Mieter muss immer das Recht haben, selbst einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes zur Ermittlung der Renovierungskosten beibringen zu dürfen. Fällt dieser günstiger aus als der des Vermieters, kann der Mieter darauf bestehen, dass seine anteiligen Renovierungskosten auf Basis „seines“ Voranschlages berechnet werden (BGH, Urteil v. 06.10.04, Az. VIII ZR 215/03).

In der besagten Entscheidung hat der BGH zugleich klargestellt, dass ein Mieter über dieses Recht im Mietvertrag nicht ausdrücklich informiert werden muss. Das bedeutet konkret: Kostenquotenklauseln, nach denen die (anteiligen) Renovierungskosten des Mieters auf der Grundlage „eines vom Vermieter auzuwählenden Fachgeschäfts“ berechnet werden, sind wirksam. Allerdings hat der Mieter entgegen dem Wortlaut der Klausel wie gesagt immer das Recht, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen.

Über Ihren Experten

Dr. Tobias Mahlstedt

Leave a Comment