Mieten & Vermieten

Erleichterte Kündigung nur für „kleine“ Vermieter

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Mit einer erleichterten Kündigung kann ein Vermieter einem Mieter ohne Begründung ordentlich kündigen. Die Voraussetzung für die erleichterte Kündigung ist gegeben, wenn die Mietwohnung Teil des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude ist und in diesem Gebäude insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind.

Erleichterte Kündigung ohne Begründung
Einem aktuellen Urteil des BGH zufolge ist für die Bestimmung der Anzahl der Wohnungen ein strenger Maßstab anzulegen und die Verkehrsanschauung zu Grunde zu legen. Im Urteilsfall gab es bei Abschluss des Mietvertrages neben der Mietwohnung im Obergeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad. Im Jahr 2006 wurde das Haus verkauft.

Das Mietverhältnis über die Kellerräume bestand zu diesem Zeitpunkt nicht mehr. Der neue Eigentümer bezog die Wohnung im Erdgeschoss und nutzte zusätzlich die Räumlichkeiten im Keller als Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer. Später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ohne Begründung gemäß § 573a Abs. 1 BGB. Als der Mieter nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung.

Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung
Der BGH entschied: Die erleichterte Kündigung war rechtswidrig, weil sie ohne Begründung erfolgte. Ein Grund wäre aber erforderlich gewesen, weil die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung gemäß § 573a BGB nicht vorhanden waren. Dies deshalb nicht, weil im Gebäude insgesamt drei und nicht nur zwei Wohnungen vorhanden sind.

Verkehrsanschauung maßgebend für erleichterte Kündigung
Nach Meinung der Karlsruher Richter sei für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, die Verkehrsanschauung maßgebend. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses erfüllten diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.

Wohnbereiche vor der erleichterten Kündigung prüfen
Danach waren unstreitig drei Wohnungen in dem Gebäude vorhanden. Diese Tatsache hat sich nicht dadurch geändert, dass der Vermieter die im Keller befindlichen Räume in seinen Wohnbereich integriert hat. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs hat sich der ursprüngliche Wohnungsbestand nicht reduziert. Da die Einliegerwohnung vor Einzug der Mieter bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt (BGH, Urteil v. 17.11.10, Az. VIII ZR 90/10).

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Dr. Tobias Mahlstedt

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