Mieten & Vermieten

Eigenbedarf: Zeitmietvertrag abschließen oder Mieter kündigen?

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Wegen Eigenbedarfs für sich oder einen Familienangehörigen dürfen Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen (§ 573 BGB). Ist der Eigenbedarf für Sie schon bei Abschluss des Mietvertrags abzusehen, können Sie ihn aber auch befristen, also einen Zeitmietvertrag abschließen (§ 575 BGB). In diesem Fall stellt sich die Frage, welche der beiden Möglichkeiten für Sie besser ist.

Die Antwort lautet: Immer wenn Ihr Eigenbedarf bereits bei Abschluss vorhersehbar ist, sollten Sie deswegen nicht später kündigen, sondern direkt einen Zeitmietvertrag abschließen. Denn das hat für Sie 3 Vorteile:

1. Vorteil: Vereinfachte Begründung

Ihren Eigenbedarf brauchen Sie für den Abschluss eines Zeitmietvertrags viel weniger genau zu begründen als für eine wirksame Eigenbedarfskündigung. Das ergibt sich daraus, dass Sie für die Befristung Ihres Vertrags nur die "Absicht" späterer Eigennutzung brauchen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Anders ist es bei einer Eigenbedarfskündigung, in der Sie Ihren "Bedarf" an der vermieteten Wohnung ganz genau begründen müssen.

2. Vorteil: Sicheres Mietende

Zieht Ihr künftiger Mieter
nicht aus, müssen Sie ihn vor Gericht auf Räumung der Wohnung verklagen.
Ein solcher Prozess ist nach einer Kündigung riskanter, denn
schließlich haftet jeder Kündigung nicht zuletzt wegen der
einzuhaltenden Formalien ein gewisses Risiko an. Zudem haben Sie vor
Gericht Ihren Eigenbedarf auch zu beweisen, wenn der Mieter ihn bestreitet. Dies ist erfahrungsgemäß schwierig.

In jedem Fall sind solche Prozesse langwierig. Anders liegen die Dinge bei einem Zeitmietvertrag. Zwar hätten Sie auch hier eine Räumungsklage zu erheben, wenn der Mieter bei Mietende nicht auszieht. Allerdings ist die Klage viel erfolgversprechender, weil sich Ihr Räumungsanspruch direkt aus dem Mietvertrag ergibt und eine Beweisaufnahme schon deshalb nicht stattfindet.

3. Vorteil: Keine Sozialklausel zugunsten des Mieters

Gegenüber Ihrer Eigenbedarfskündigung darf sich Ihr Mieter auf die "Sozialklausel" berufen, also gemäß § 574 BGB eine Härte einwenden. Besteht die Härte nachweislich, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch gerichtlich. Dies gilt etwa, wenn ein Umzug wegen Schwangerschaft oder Krankheit unzumutbar oder die Anmietung ähnlichen Wohnraums zu vergleichbarer Miete nicht möglich ist.

Anders ist dies bei einem Zeitmietvertrag: Hier gilt die Sozialklausel nicht, sondern der Mieter muss bei Mietende ausziehen, und zwar ohne Wenn und Aber.

Fazit: Bei absehbar anstehendem Eigenbedarf für sich oder einen Familienangehörigen ist die Befristung des Mietvertrags für Sie deutlich besser, als einen unbefristeten Mietvertrag später aus diesem Grund ordentlich kündigen zu müssen.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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