Es gibt viele, die mit Immobilien reich geworden sind, einige auch arm. Wo ist der Unterschied und woran kann ich eine gute von einer schlechten Immobilienanlage unterscheiden?
Wer es ganz bequem haben möchte, der sucht sich für eine Anlage in Immobilien einen guten Beteiligungsfonds. Auch wenn diese vielfach in der Kritik stehen, kann man mit einem guten Fonds auch heute noch sehr solide ca 6% erzielen und muss sich dafür nicht großartig um seine Anlage kümmern.
Aktiver ist die Anlage in einer eigenen Immobilie. Interessanterweise eignen sich Eigentumswohnungen eher als Häuser, weil sie dort eher keine Verwalter haben und außerdem durch den hohen Grundstücksanteil geringere Abschreibungen generieren können.
Bestandsimmobilie und Sanierungsobjekt
Bei den Wohnungen unterscheidet man drei Arten. Die Bestandsimmobilie, ein Sanierungsobjekt und die Denkmalschutzimmobilie. Während die Bestandsimmobilie die höchste Mietrendite aufweist, sucht man bei Sanierungs- und Denkmalschutzobjekten eher nach einem hohen steuerlichen Hebel.
Im Gegenzug müssen Sie bei der Bestandsimmobilie künftige Investitionen in Dach, Fenster, Heizung etc. sehr genau im Blick behalten und diese quasi von Ihrer Mietrendite gedanklich abziehen. Nicht umsonst erreichen Sie hier in einigen Gegenden Mietrenditen von 8 bis 12% – dafür sind eben in einigen Jahren Investitionen von einigen 10.000 € notwendig. Das muss bei der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden. Wenn man das im Plan behält, kann man insbesondere mit mehreren Bestandswohnungen gleichzeitig ein sehr lohnendes Investment tätigen.
Ist Denkmalschutz ein gutes Anlageobjekt?
Die Denkmalschutzimmobilie unterscheidet sich hiervon grundlegend. Zunächst einmal muss man sich vergegenwärtigen, dass man ein altes Haus in einem meist furchtbaren Zustand kauft. Die Kernsanierung der Immobilie erfolgt immer erst nach dem Kauf. Nur so ist nämlich der Steuervorteil gewahrt.
Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind, hat man hingegen im Nachhinein annähernd einen Neubau. Zumindest sollte der Energiewert diesem entsprechen. Faszinierend dabei ist, dass man zwar eine neuwertige Immobilie besitzt, diese aber schlussendlich sehr alt ist und zumeist – eben denkmalschutzwürdig – viele sehr spezielle Eigenschaften besitzt.
Man hat eben keinen langweiligen viereckigen Neubau erworben. Stuck an den Decken und Fassaden, Schnörkel an den Geländern zeugen von der Liebe am Bau. Das zu erhalten und wiederherzustellen macht den Charme einer Denkmalschutzimmobilie aus.
Nebenher erzielt man steuerliche Vorteile, die es heute kaum noch gibt. 7 Jahre kann man 9%, später 4 Jahre jeweils 7% der Aufwendungen für die Sanierung abschreiben. Häufig sind das 60% bis 80% des gesamten Kaufpreises. Der steuerliche Hebel ist also enorm.
Interssant dabei ist, dass Sie so selbst ohne eigene Zuzahlungen und ohne großes Eigenkapital sich einen Wert und einen Zuschuss zu Ihrer Rente schaffen können. Wie immer sollte die Lage der Immobilie sorgfältig ausgesucht sein. Diese muss nicht in der eigenen Umgebung sein. Jedoch sollte man zum Beispiel durch Anrufe bei ortansässigen Maklern prüfen, ob der verlangte Preis angemessen ist. Lassen Sie sich auch immer Referenzobjekte des Bauträgers zeigen, denn Qualität hat zwar ihren Preis, aber für den Preis muss man auch wirklich Qualität erhalten.