Mieten & Vermieten

BGH: Mangelbeseitigung und Mietminderung bei Wohnungsbrand

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass ein Mieter, der einen Mietmangel schuldhaft selbst verursacht hat, weder eine Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen noch die Miete mindern darf. Ein neues BGH-Urteil stellt diesen Grundsatz auf den Kopf – soweit der entstandene Schaden durch Ihre Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist (Urteil v. 19.11.14, Az. VIII ZR 191/13).

Bereits in früheren Entscheidungen hat der BGH einen Mieter gegen Schadenersatzansprüche geschützt:

Hat ein Mieter nur leicht fahrlässig einen Schaden am Gebäude verursacht, für den die Gebäudeversicherung des Vermieters aufkommt, darf die Versicherung die an den Vermieter gezahlten Versicherungsleistungen nicht vom Mieter zurückfordern, also bei ihm keinen Regress nehmen (BGH, Urteile v. 14.02.01, Az. VIII ZR 292/98 und v. 03.11.04, Az. VIII ZR 28/04). Typische Fälle in diesem Bereich sind vom Mieter verursachte Brand- oder Leitungswasserschäden.

Begründung der Richter: Da der Mieter sich durch seine Miet- oder Betriebskostenzahlung an den Kosten der Versicherung beteiligt, darf er auch erwarten, dass er von den Leistungen der Versicherung profitiert.

Die Konsequenz aus diesen Urteilen: Bei leicht fahrlässig verursachten Gebäudeschäden haben Sie im Allgemeinen nur die Wahl, entweder Ihre Versicherung in Anspruch zu nehmen oder auf Schadenersatz zu verzichten. Hat der Mieter einen Schaden am Gebäude jedoch grob fahrlässig oder gar vorsätzlich verursacht, gilt diese Haftungseinschränkung nicht. Dann können Sie sich an Ihre Versicherung wenden, die wegen der gezahlten Versicherungsleistungen beim Mieter Regress nehmen darf, oder Sie wenden sich an Ihren Mieter persönlich.

Entscheidung des BGH

In seiner aktuellen Entscheidung ist der BGH – leider zulasten der Vermieter – noch weiter gegangen: Ist ein Schaden, für den die Gebäudeversicherung des Vermieters eintrittspflichtig ist, vom Mieter nur leicht fahrlässig verursacht worden, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung.

Kommt der Vermieter dieser Beseitigungspflicht nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach, darf der Mieter sogar die Miete kürzen.

Das bedeutet für Sie: Sie haben nicht mehr die Wahl, ob Sie Ihre Versicherung in Anspruch nehmen wollen, denn mit Schadensbeseitigungsanspruch und Mietkürzung kann Ihr Mieter Sie quasi zur Inanspruchnahme der Versicherung zwingen.

Ihr Vorteil: Die Richter haben offen gelassen, ob Vermieter möglicherweise dann nicht auf die Inanspruchnahme ihrer Versicherung verwiesen werden können, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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