Mieten & Vermieten

Betriebskostenabrechnung: Innerhalb der Abrechnungsfrist darf zu Lasten des Mieters korrigiert werden

geschrieben von Dr. Tobias Mahlstedt

Letzten Mittwoch hat BGH ein wichtiges und für Vermieter erfreuliches Urteil zur Betriebskostenabrechnung gesprochen, der Tenor lautet: Zahlt ein Vermieter einem Mieter ein vermeintliches Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung aus, so liegt hierin kein Schuldanerkenntnis des Vermieters.

Betriebskostenabrechnung: Nachforderungen innerhalb der Abrechnungsfrist zulässig
Das bedeutet konkret: Innerhalb der Abrechnungsfrist kann ein Vermieter die Abrechnung auch zum Nachteil des Mieters korrigieren mit der Folge, dass sich das Guthaben verringert oder gar eine Nachforderung zu seinen Lasten entsteht.

Betriebskostenabrechnung: Urteilsfall zu Lasten des Mieters
Im Urteilsfall hatte der Vermieter seinen Mietern im Juli 2007 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 erteilt. Die Abrechnung ergab ein Guthaben zu Gunsten der Mieter in Höhe von 185,96 €, das ihnen gutgeschrieben wurde. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung fiel dem Vermieter auf, dass er bei der Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 € unberücksichtigt gelassen hatte. Diesen Umstand teilte er seinen Mietern am 11.12.2007 mit und übersandte eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 € geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab. Damit waren die Mieter nicht einverstanden; sie verlangten das ursprüngliche Guthaben.

Betriebskostenabrechnung: Innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist darf nachgebessert werden
In III. Instanz entschied nun der BGH endlich zu Gunsten des Vermieters. Danach steht jetzt fest, dass ein Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB) zu Lasten des Mieters korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto bereits gutgeschrieben oder ausgezahlt hat (BGH, Urteil v. 12.01.10, Az. VIII ZR 296/09 ).

Betriebskostenabrechnung: Nach Ablauf der Abrechnungsfrist darf sich eine Nachzahlung nicht erhöhen
Erfolgt die Korrektur nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, gilt dies freilich nicht. Zwar hat der Mieter auch hier Anspruch auf eine korrekte Abrechnung, doch darf er durch sie nicht schlechter gestellt werden. Folge: Eine Nachzahlung darf sich für den Mieter nicht erhöhen, sein Guthaben darf sich nicht verringern. Selbst wenn sich dies aus der Korrektur der Abrechnung so ergibt.

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Dr. Tobias Mahlstedt

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